第八章房地產(chǎn)稅費(fèi)

第一節(jié)稅費(fèi)制度概述

一、稅收的概念及特征

(一)概念

稅收是國(guó)家參與社會(huì)剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國(guó)家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段。

(二)特征

(1)強(qiáng)制性：根據(jù)法律的規(guī)定，國(guó)家以社會(huì)管理者的身份，對(duì)所有的納稅人強(qiáng)制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國(guó)家稅收。

(2)無(wú)償性：國(guó)家取得稅收，對(duì)具體納稅人既不需要直接償還，也不需要支付任何形式的報(bào)酬。它是稅收的關(guān)鍵特征。

(3)固定性：國(guó)家征稅必須通過(guò)法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對(duì)象和稅率。它是稅收區(qū)別于其他財(cái)政收入形式的重要特征。

二、稅收制度構(gòu)成要素

稅收制度構(gòu)成要素有納稅人、課稅對(duì)象、稅率、附加、加成和減免、違章處理等。

(1)納稅人：是稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。

納稅人和負(fù)稅人的區(qū)別：納稅人是直接向國(guó)家繳納稅款的單位和個(gè)人;負(fù)稅人是實(shí)際負(fù)擔(dān)稅款的單位和個(gè)人。

(2)課稅對(duì)象：又稱征稅對(duì)象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即確定對(duì)什么事物征稅。

課稅對(duì)象是確定征稅范圍的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。根據(jù)課稅對(duì)象性質(zhì)的不同，全部稅種可分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。

(3)稅率：據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅額的比率，即課稅對(duì)象的征收比例。它是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國(guó)家財(cái)政收入和納稅人的負(fù)擔(dān)。我國(guó)現(xiàn)行的稅率形式有比例稅率、累進(jìn)稅率、定額稅率三種。

三、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關(guān)稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

四、房地產(chǎn)收費(fèi)

企業(yè)稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)是指企業(yè)在稅收以外向政府及其行政事業(yè)單位交納的各種收費(fèi)。房地產(chǎn)收費(fèi)主要有行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金(統(tǒng)稱政府規(guī)費(fèi))，依照法律法規(guī)或物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的文件執(zhí)行，收取的資金進(jìn)入財(cái)政專戶，有的用于支持專項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，有的用于為社會(huì)提供特定的服務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，稅外收費(fèi)可以直接或間接地計(jì)入企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，再通過(guò)商品房銷售，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的收費(fèi)，按照開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的不同，可分為土地～級(jí)開(kāi)發(fā)收費(fèi)和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)收費(fèi)兩類。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政府規(guī)費(fèi)項(xiàng)目，主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、城市房屋征收管理費(fèi)、土地上市招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、防洪工程維護(hù)管理費(fèi)、新增用地有償使用費(fèi)等10余項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用在土地實(shí)行招拍掛出讓后，已體現(xiàn)在土地出讓的地價(jià)款中，目前基本上已不再單獨(dú)出現(xiàn)。

土地二級(jí)開(kāi)發(fā)政府規(guī)費(fèi)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)企業(yè)應(yīng)向政府繳納的費(fèi)用，當(dāng)前主要有：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新型墻體材料發(fā)展基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、公共消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)、綠化費(fèi)、白蟻防治費(fèi)(在南方地區(qū)收取)等10余項(xiàng)。

除政府規(guī)費(fèi)外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要支付一些經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套費(fèi)以及其他費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，不屬于政府收費(fèi)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向一些具有專業(yè)資質(zhì)的社會(huì)機(jī)構(gòu)支付的費(fèi)用，種類較多。主要包括環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)費(fèi)、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、文物勘探費(fèi)、檔案服務(wù)費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、墻體保溫節(jié)能監(jiān)測(cè)費(fèi)等，不完全統(tǒng)計(jì)，這部分費(fèi)用在20項(xiàng)左右，在具體實(shí)施時(shí)各地名稱有所差別。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費(fèi)，主要有交易手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)登記費(fèi)、房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)、利用房地產(chǎn)檔案費(fèi)等類別，交易手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)登記費(fèi)、利用房地產(chǎn)檔案費(fèi)屬于政府規(guī)費(fèi)，房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)則屬于經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)。目前，有全國(guó)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)收費(fèi)主要是交易手續(xù)費(fèi)和房產(chǎn)登記費(fèi)。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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