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房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點指導（四）

星級考點31：

1.土地價格

土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。

土地的生熟程度主要有下列5種：

（1）未征用補償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補償?shù)醋?ldquo;三通一平”或以上開發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補償安置的城市空地。

2.建筑物價格

建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。

二星考點32：

上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用（F/A，i，n）來表示。

星級考點33：

式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用（A/F，i，n）來表示。

四星考點34：

實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

四星考點35：

現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達成的同時）進行商品交割的價格。

期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。

期房價格通常低于現(xiàn)房價格。

期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：

期房價格=現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償

上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。

四星考點36：

任何一項理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個階段：

1.投資機會尋找；

2.投資機會評價（又稱投資項目評價、投資方案評價）；

3.投資機會選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。

其中，投資項目經(jīng)濟評價是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。

投資既要獲取收益，又要承擔風險。所謂風險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至會有虧損。任何一項投資都包含著收益和風險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面：

1.預期收益的大??；

2.預期收益的持續(xù)時間；

3.預期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。

風險分析包括風險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風險一定，投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風險最小的。高風險要求有高收益——投資者希望取得較高的預期收益，作為其冒較大風險的補償。

根據(jù)風險偏好，可以將投資者分為3類：

1.投機型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。

2.保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。

3.普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。

星級考點37：

房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的步驟；

不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：

1.估計相關(guān)的現(xiàn)金流量；

2.計算有關(guān)的評價指標；

3.將評價指標與可接受的標準進行比較，得出評價結(jié)論。

星級考點38：

現(xiàn)金流量是指一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。

現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點上的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量

三星考點39：

為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關(guān)系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。

現(xiàn)金流量圖的習慣表示方法是：

1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；

2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。

3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。

綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點：

1.時間段的總長度：時間段從何時開始至何時結(jié)束。

2.時間段的指向：時間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。

3.時間段的劃分：根據(jù)實際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進行劃分。

4.現(xiàn)金流量在時間段上發(fā)生的具體時點。

5.現(xiàn)金流量在該時點上發(fā)生的具體數(shù)額。

6.現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。

三星考點40：

總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價與土地總價的關(guān)系是：

樓面地價＝土地總價/總建筑面積

樓面地價＝土地總價/容積率

認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。

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