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第三節(jié) 國有建設(shè)用地

《物權(quán)法》對建設(shè)用地作了如下規(guī)定：

建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 、

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照《物權(quán)法》第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

一、建設(shè)用地審查報批程序（熟悉）

1．用地預審

建設(shè)項目可行性研究論證時，建設(shè)單位必須向土地行政主管部門提出建設(shè)用地預審申請?？尚行匝芯繄蟾鎴笈鷷r，必須附有土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預審報告。凡應(yīng)進行預審的建設(shè)項目，未申請預審的，市、縣人民政府土地行政主管部門不受理建設(shè)用地申請。

建設(shè)單位提出預審申請時，應(yīng)當提交下列材料，由負責預審工作的人民政府土地行政主管部門直接受理：

(1)申請預審的正式文件；

(2)項目建議書批復文件；

(3)建設(shè)項目可行性研究報告，其中應(yīng)當包含土地利用的章節(jié)，內(nèi)容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類型等；

(4)單獨選址的建設(shè)項目，擬占用地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)土地的，還應(yīng)當提供地質(zhì)災害危險性評估報告。

2．申請用地

建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查。建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當填寫《建設(shè)用地申請表》，并附下列材料：

(1)建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明；

(2)項目可行性研究報告批復或者其他有關(guān)批準文件；

(3)土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預審報告；

(4)初步設(shè)計或者其他有關(guān)材料；

(5)建設(shè)項目總平面布置圖；

(6)占用耕地的，必須提出補充耕地方案；

(7)建設(shè)項目位于地質(zhì)災害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災害危險性評估報告。

3．上報審批

市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，在收到申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應(yīng)當報上級人民政府批準。各項方案經(jīng)批準后，同級土地行政主管部門應(yīng)當在收到批件后5日內(nèi)將批復發(fā)出。

注：建設(shè)用地項目呈報材料"一書四方案"包括：建設(shè)項目用地呈報說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案。

例題：某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)在A省B市，擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地。（2001年房地產(chǎn)估價師制度試題）

1．甲公司合法取得該地塊的土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)），應(yīng)( )。

A. 向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經(jīng)批準后，經(jīng)B市人民政府批準辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

B．向B市的土地管理部門提出用地申請后，經(jīng)A省人民政府批準辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

C．向B市的規(guī)劃管理部門批準用地申請后，經(jīng)國務(wù)院批準辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

D．向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經(jīng)批準后，經(jīng)A省人民政府批準辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

答案：B

解析：根據(jù)"小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地"。也就是需征收基本農(nóng)田以外的耕地34公頃，征收基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，由省級政府審批，

4．組織實施

經(jīng)批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當公布規(guī)劃要求、使用條件，確定使用方式，并組織實施。

5．頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》

以有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規(guī)定辦理土地登記。

以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準書》，依照規(guī)定辦理土地登記。

通過招標、拍賣方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門擬訂方案，報人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應(yīng)當依法申請土地登記。

例題：以有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的，由（ ）與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》。

A．市、縣人民政府 B．市、縣人民政府土地行政主管部門

C．市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門 　D．市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門

答案：B

解析：以有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》。

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（責任編輯：中大編輯）

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