市場法選取可比實例

雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。

在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

(1)可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

(2)可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。

(3)可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：

0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2

(4)可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。

(5)可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。

(6)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

(7)可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例;但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。

(8)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。

(9)可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

房地產(chǎn)市場細(xì)分依據(jù)

對房地產(chǎn)市場進行細(xì)分的依據(jù)主要有：

1.地理細(xì)分

地理細(xì)分是按照消費者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細(xì)分市場。

2.人口細(xì)分

人口細(xì)分是按照人口的一系列性質(zhì)因素所造成的需求上的差異來細(xì)分市場。

(1)家庭規(guī)模。家庭規(guī)模主要是指家庭人口數(shù)量多少以及家庭組成范圍大小。

(2)家庭類型。家庭類型是指家庭成員之間的關(guān)系。一般分為六種類型：單身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯(lián)合家庭和其他家庭。

(3)家庭代際數(shù)。家庭代際數(shù)是指家庭成員由幾代人構(gòu)成。

3.心理細(xì)分(內(nèi)因)

心理細(xì)分是按照消費者的生活方式和個性進行市場細(xì)分。生活方式是指個人或群體對消費、工作和娛樂的特定習(xí)慣和傾向性方式。為了進行生活方式細(xì)分，可以從三個尺度來測量消費者的生活方式，即：①活動，如消費者的工作、業(yè)余消遣、運動、公共關(guān)系等活動;②興趣，如消費者對家庭娛樂、家庭設(shè)備、色彩等的興趣;③意見，如消費者對社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境的意見。由于活動、興趣、意見三個英文詞的第一個字母分別為A、I、0，這種尺度又叫AIO尺度。

4.行為細(xì)分(外在表現(xiàn))

行為細(xì)分是按照消費者購買或使用某種產(chǎn)品的時機、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴情況、消費者待購階段等行為變量來細(xì)分房地產(chǎn)市場。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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