為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試 相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助! 

五、房地產(chǎn)估價(jià)的方法：

1、市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似的房產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

市場(chǎng)法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。”

適用的對(duì)象：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值。

操作步驟：搜集交易實(shí)例;選取可比實(shí)例;對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?求取比準(zhǔn)價(jià)格。

2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。(也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，

即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。)

本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。(從賣(mài)方的角度看：賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就會(huì)虧本;

從買(mǎi)方的角度看，是買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開(kāi)發(fā)。

估價(jià)對(duì)象：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn);即在建工程;計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。

操作步驟：搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料;測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;測(cè)算建筑物折舊;求取積算價(jià)格。

3、收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。(從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于

01、未來(lái)凈收益的大小――未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之越低。

02、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短――獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值越高，反之越低。

03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

適用對(duì)象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值。(例如：住宅、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)等)

步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料;預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益;求取報(bào)酬率;選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法

本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思想用下列模擬一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思想活動(dòng)：

假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，

例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、交通條件、周?chē)h(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，

我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次，

例如，是建住宅，還是建寫(xiě)字樓或商場(chǎng)、酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測(cè)這個(gè)建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)賣(mài)到多高的價(jià)錢(qián);

為了建造這個(gè)建筑物將需要多少支出，包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用，以及投資利息(我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息。

這也是基于要會(huì)成本的考慮);此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)(包括在購(gòu)買(mǎi)該土地時(shí)作為買(mǎi)方所需要繳納的契稅等稅費(fèi)和出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方所需要繳納的營(yíng)業(yè)稅)及要獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

預(yù)測(cè)了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。它等于預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等之后所剩的數(shù)額。

由此可看出，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。

適用對(duì)象：具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

步驟：調(diào)查了解待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況;選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn);進(jìn)行具體，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

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