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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實務(wù)講義筆記

1.競爭分析的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

競爭對手及潛在競爭對手的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查;對競爭對手的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析;

對競爭對手商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究;對競爭對手廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究;對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析;對未來競爭情況的分析與估計等;

整個城市，尤其是同(類)街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭對手的市場占有率;競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。

但在實際操作中卻因房地產(chǎn)市場信息披露制度的不健全、房地產(chǎn)市場化的程度不高、政府干預(yù)過多以及對房地產(chǎn)市場的特性認(rèn)識不足等原因，出現(xiàn)了不少不該出現(xiàn)的失誤，如供應(yīng)量、空置率、價格等方面常見的失誤。

2.競爭分析的方法

房地產(chǎn)區(qū)域性強(qiáng)，市場競爭不完全，所以競爭情況分析要根據(jù)項目所在區(qū)域的特性來分析競爭情況。在競爭分析實務(wù)操作中很有效的分析方法是樓盤營銷實證分析比較法。

房地產(chǎn)項目的可行性研究，通常都要將此前已經(jīng)開發(fā)過的同類樓盤拿來參考、比較、分析。要做到這一點，就必須在同類樓盤中，找出比較具有代表性的樓盤，考察它們的銷售情況。

我們應(yīng)該從以下方式去選擇有代表性的樓盤：

①尋找環(huán)境特性類似的項目;

②尋找投資方式類似的同類項目;

③尋找同區(qū)域條件相類似的項目;

④尋找目標(biāo)客戶比較類似的項目。

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