三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

張某擁有一間商鋪，并用該商鋪向銀行抵押貸款，抵押合同約定：張某如欲出售、出租該商鋪，應(yīng)征得銀行的書面同意。張某委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某出租該商鋪，并答應(yīng)該業(yè)務(wù)完成后給李某“好處費”。李某為了隱瞞這筆業(yè)務(wù)，便用偷蓋了A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章的空白合同與張某訂立了委托合同，委托合同約定的傭金為每年2個月的租金收入。后來李某找到王某，游說王某委托李某個人為其承租商鋪，李某代表王某與張某訂立了房屋租賃合同，該合同的租賃雙方均有李某的簽名，出租方有張某的簽名，李某向張某出具了王某的授權(quán)委托書，委托書載明王某委托李某全權(quán)代理承租商鋪事宜(合同期限不長于10年)。

81.關(guān)于張某與A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)訂立的委托合同一事，下列表述中正確的有( )。

A.有效

B.無效

C.效力待定

D.該合同由李某個人承擔(dān)責(zé)任

82.關(guān)于傭金和“好處費”，下列表述中不正確的有( )。

A.李某個人不能收受“好處費”

B.A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收取的傭金應(yīng)按合同約定的標準，但應(yīng)當符合國家有關(guān)規(guī)定

C.如果該經(jīng)紀業(yè)務(wù)未做成，張某自愿支付給李某“跑路費”，李某就可以收取

D.如果該經(jīng)紀業(yè)務(wù)未做成，而委托合同約定：A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)仍可以要求張某支付從事該經(jīng)紀活動支出的必要費用1200元。A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)據(jù)此收取了張某1200元

83.下列關(guān)于上述房屋租賃合同的表述中，正確的有( )。

A.有效

B.無效

C.經(jīng)過王某簽名確認后有效

D.如果租賃期限為12年，即使王某在其上簽名確認，該租賃合同仍然無效

84.若王某在承租期內(nèi)，因張某不能歸還銀行到期的抵押貸款，銀行依法行使抵押權(quán)，處分該商鋪，則下列表述中正確的有( )。

A.王某的裝修損失由張某承擔(dān)

B.李某如果告知王某該商鋪已抵押，王某仍然委托李某訂立租賃合同，李某不對王某的裝修損失承擔(dān)責(zé)任，A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也不承擔(dān)責(zé)任

C.銀行不承擔(dān)王某的裝修損失

D.該租賃合同因未經(jīng)銀行書面同意而無效，A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和李某因此不對王某的裝修損失承擔(dān)責(zé)任

85.下列關(guān)于李某的上述經(jīng)紀業(yè)務(wù)活動的表述中，正確的有( )。

A.李某私自收取“好處費”違規(guī)，其他行為不違背經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)的基本規(guī)范

B.李某如將收取的“好處費”上交A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，就不存在其他違規(guī)行為

C.即使李某未收取“好處費”，仍然存在違規(guī)行為

D.該經(jīng)紀業(yè)務(wù)如對王某造成損失，則A房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任

86.該商鋪的租賃合同未經(jīng)銀行書面同意，銀行因此享有的權(quán)利義務(wù)有( )。

A.宣布該租賃合同無效

B.追究張某的違約責(zé)任

C.從發(fā)現(xiàn)張某擅自出租商鋪之日起，直接收取王某應(yīng)當支付的房屋租金

D.一旦發(fā)現(xiàn)張某擅自出租商鋪，立即將承租戶王某驅(qū)逐

(二)

甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)經(jīng)紀人呂某與客戶王某洽談一筆房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)，呂某私下告訴王某他有比本公司其他經(jīng)紀人更豐富的房源，因為他同時還在其他經(jīng)紀機構(gòu)兼職。后來，呂某代表甲公司與王某訂立房屋買賣經(jīng)紀合同。合同約定：呂某接受委托，代理王某購買一間辦公用房，但該辦公用房是否存在租賃抵押等權(quán)利瑕庇，甲公司和呂某本人一概不負責(zé)。若代理不成功，只收取傭金5000元;代理成功后，傭金按成交價格的2.3%收取。呂某通過乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)尋找到房源，并與乙公司簽訂房屋買賣合同，合同約定乙公司將丙公司的一間辦公用房過戶給王某，轉(zhuǎn)讓價格為90萬元，其中80萬元支付給丙公司，余下10萬元呂某收取1.8萬元傭金，8.2萬元歸乙公司。王某按呂某的要求分別支付90萬元的房價款和2.07萬元的傭金后，在房屋交付前呂某代辦房屋過戶的過程中，發(fā)現(xiàn)其購買的辦公用房原來已同丙公司辦理了抵押登記，擔(dān)保了丙公司的一筆50萬元的建行貸款，該貸款半年后到期。王某因此與甲公司發(fā)生糾紛。

87.下列關(guān)于甲公司與王某訂立的房屋買賣經(jīng)紀合同的表述中，正確的為( )。

A.代理不成功，不該收取5000元傭金

B.代理不成功，可以按約定收取經(jīng)紀成本費用800元

C.可以約定甲公司對該辦公用房是否存在租賃、抵押等權(quán)利瑕庇不承擔(dān)責(zé)任但呂某應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

D.代理不成功，經(jīng)紀機構(gòu)不應(yīng)收取任何費用

88.該辦公用房的所有權(quán)人為( )。

A.給丙公司貸款的建行

B.丙公司

C.王某

D.乙公司

89.乙公司在該筆經(jīng)紀業(yè)務(wù)中存在的違法行為是( )。

A.賺取差價

B.其與呂某訂立的房屋買賣合同

C.未調(diào)查丙公司委托其出售的辦公用房是否存在租賃、抵押

D.未通知呂某所在的甲公司

90.對于王某的損失，他應(yīng)首先找( )承擔(dān)責(zé)任。

A.甲公司

B.經(jīng)紀人呂某

C.乙公司

D.丙公司

91.呂某在從事該筆經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的違法行為為( )。

A.在其他經(jīng)紀機構(gòu)兼職

B.到乙公司尋找房源

C.與乙公司訂立房屋買賣合同

D.未調(diào)查清楚辦公用房的具體情況

(三)

葉某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)購買一套乙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)的期房，葉某需要甲公司代辦購房手續(xù)及銀行貸款。商品房交付后，葉某又提出了退房的要求。

92.商品房預(yù)售的一般流程內(nèi)容包括( )。

A.葉某委托甲公司尋找中意樓盤

B.葉某查詢該樓盤的基本情況

C.葉某與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同

D.甲公司與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同

93.如對房屋面積誤差處理方式未做約定，商品房交付后，葉某有權(quán)退房的理由是( )。

A.面積誤差比絕對值等于3%

B.面積誤差比絕對值超出3%

C.甲公司從中賺取差價

D.乙公司未申請商品房預(yù)售合同登記備案

94.葉某預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合的條件為( )。

A.不得設(shè)定最高額抵押

B.抵押所擔(dān)保的債權(quán)僅限于購買該商品房的貸款

C.葉某必須委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代辦抵押貸款手續(xù)

D.符合國家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定

95.甲公司規(guī)避合同風(fēng)險要( )。

A.使用自擬合同

B.與乙公司建立友好合作關(guān)系

C.審查葉某的履約能力

D.與葉某約定解決爭議的方法

(四)

王某委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱A公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。A公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某承辦該業(yè)務(wù)。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。

96.下述做法錯誤的為( )。

A.A公司與王某、李某共同協(xié)商簽訂居間合同

B.A公司先收“看房費200元”，再帶王某去看李某的房屋

C.張某應(yīng)為王某、李某的個人隱私保守秘密

D.A公司應(yīng)為王某、李某的個人隱私保守秘密

97.在王某、李某進行該房屋買賣合同洽談的過程中，張某不得( )。

A.與李某一起有意隱瞞所售房屋的重大缺陷

B.暗示王某、李某通過私下成交省去傭金，自己收取一點辛苦費

C.授意王某、李某虛構(gòu)較低的成交價格以少繳納稅費

D.將房屋轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費告訴王某和李某

98.假如王某、李某達成買賣協(xié)議，關(guān)于傭金收取，下列做法中正確的為( )。

A.張某收取傭金，可以不用開具發(fā)票

B.王某可以以房價款4%的傭金超過國家規(guī)定的標準為由，拒付傭金

C.A公司可以向王某、李某各收取房價款2%的傭金

D.按事先約定，王某應(yīng)當向甲公司支付房價款4%的傭金

99.王某、李某達成買賣意向后，簽訂房屋買賣合同時正確的做法為( )。

A.A公司與王某簽訂房屋買賣合同

B.A公司與李某簽訂房屋買賣合同

C.王某與李某簽訂房屋買賣合同

D.A公司委托張某與李某簽訂房屋買賣合同

100.王某、李某共同申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)提交的文件為( )。

A.簽訂的房屋買賣合同

B.簽訂的房屋居間合同

C.李某的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書

D.A公司的申請書

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（責(zé)任編輯：lqh）

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