價格可比基礎(chǔ)的內(nèi)容

建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

(1)統(tǒng)一付款方式

將分期付款的可比實(shí)例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。

例 某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價格。

[解] 該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價格計算如下：

30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)

例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2.

(2)統(tǒng)一采用單價

在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵

在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積

(5)統(tǒng)一面積單位

在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公 頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

平方米下的價格=坪下的價格×0.303

房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則

對房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售有利的房地產(chǎn)市場細(xì)分應(yīng)該遵循以下原則：

可測量性。可測量性是指各個細(xì)分市場的現(xiàn)實(shí)或潛在購買力和市場規(guī)模大小是可以識別、可以衡量的。

可進(jìn)人性?？蛇M(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入所選定細(xì)分市場的程度。主要從三個方面判斷細(xì)分市場對于企業(yè)是否具有可進(jìn)入性：

① 企業(yè)是否具有進(jìn)入細(xì)分市場的條件;(如存在貿(mào)易壁壘)

②企業(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細(xì)分市場的消費(fèi)者;

③產(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場。

可盈利性?？捎允侵甘袌鲆?guī)模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說，一個細(xì)分市場應(yīng)該具有一定的規(guī)模，并且具有相當(dāng)程度的發(fā)展?jié)摿?，足以滿足企業(yè)銷售和利潤的要求。

可行性?？尚行允侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的細(xì)分市場，能否制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場營銷計劃，包括產(chǎn)品、價格、渠道以及促銷等計劃。

編輯推薦：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《業(yè)務(wù)操作》輔導(dǎo)筆記

2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試成績查詢時間

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試零基礎(chǔ)通關(guān)培訓(xùn)

全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試歷年真題整理回顧

（責(zé)任編輯：lqh）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁