31．在房地產投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價的（）原則的要求。

A．有無對比

B．以動態(tài)分析為主

C．以定性分析為主

D．收益與風險權衡

參考答案：B

解析：動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。本題考查投資項目經(jīng)濟評價應遵循的基本原則。參見教材P188。

32．對于房地產開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構成而言，下列包含關系的說法中，正確的是（）。

A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程

B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程

C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程

D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程

參考答案：C

解析：房地產開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構成。本題考查房地產項目系統(tǒng)的關系。參見教材P194。

33．在房地產開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（）。

A．縱向部門

B．橫向部門

C．縱向和橫向兩個部門

D．項目經(jīng)理

參考答案：C

解析：在房地產開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。本題考查矩陣型組織的內容。參見教材P197。

34．在房地產開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（）。

A．項目建議書獲批準

B．編制可行性研究大綱

C．項目機會研究

D．簽訂設計合同

參考答案：A

解析：在房地產開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。本題考查房地產開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。

35．在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（）。

A．承諾

B．議價

C．要約

D．邀約

參考答案：C

解析：投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。本題考查投標的性質。參見教材P198。

36.房地產項目建設投資的工程費用不包括（ ）。

A．稅金

B．土地使用費

C．間接費

D．直接費

參考答案：B

解析：土地使用費屬于工程建設其他費用，不屬于工程費用。本題考查房地產開發(fā)項目建設投資的工程費用。參見教材P203圖8-5。

37.某房地產開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調研，并將調研結果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（）。

A．生產觀念

B．推銷觀念

C．市場營銷觀念

D．產品觀念

參考答案：C

解析：市場營銷觀念的基本內容是：消費者需要什么房地產產品，企業(yè)就應當開發(fā)和銷售什么房地產產品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。本題考查房地產開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215。

38．房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（ ）。

A．有利于發(fā)揮銷售專長

B．銷售隊伍建設成本低

C．銷售策略調整快捷

D．銷售效益好

參考答案：C

解析：房地產銷售采取直接渠道，產銷直接見面，便于房地產開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調整銷售策略。本題考查房地產銷售直接渠道的優(yōu)點。參見教材P217。

39．某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設定為（）。

A．實現(xiàn)預期利潤

B．維護企業(yè)形象

C．維持市場占有率

D．維持營業(yè)

參考答案：D

解析：當房地產開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時，商品房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。本題考查房地產定價目標中維持營業(yè)的相關內容。參見教材P221。

40．某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元／㎡。根據(jù)市場調查結果，80％的被調查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元／㎡，10％的被調查者可接受的價格范圍是7 000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元／㎡。該項目采用的主要定價方法是（）。

A．目標利潤定價法

B．需求導向定價法

C．競爭導向定價法

D．比較定價法

參考答案：B

解析：需求導向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進行調查，并根據(jù)消費者的價格承受能力確定了項目價格，所以是需求導向定價法。本題考查房地產定價的基本方法。參見教材P223。

41．在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產促銷方式中的（ ）。

A．人員推銷

B．活動推廣

C．營業(yè)推廠

D．公共關系推廣

參考答案：B

解析：在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產促銷的活動推廣。此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。

42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價格調整到2009年11月1日的價格，則調整后的價格是（ ）元／㎡。

A．3 552．82

B．3 563．00

C．3 563．47

D．3 574．16

參考答案：C

解析：F=P（1+i）^n，調整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。本題考查復利計息的計算公式。參見教材P109。

43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。

A．81．00％

B．84．00％

C．84．17％

D．84．80％

參考答案：B

解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254。

44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。

A．1．40

B．1．44

C．1．60

D．1．80

參考答案：A

解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－2×20%=1.4。本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

45．凈收益=潛在毛租金收入－（）+其他收入－運營費用。

A．空置和收租損失

B．還本付息額

C．折舊額

D．所得稅

參考答案：A

解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

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