(三)
某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/㎡,建筑安裝工程費為2 500元/㎡,各項規(guī)費為300元/㎡。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下:(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定:以市場價格為主。(5)銷售渠道:委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構銷售,并分別與其簽訂委托合同;銷售權在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構之間不作區(qū)分。(6)促銷安排:開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息;開盤當天舉行開盤儀式,邀請有關部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/㎡的價格優(yōu)惠。
89.在該項目市場分析中,應注重( )。
A.當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模
B.潛在消費者需求傾向
C.本項目的成本分析
D.項目的機會和威脅
參考答案:ACD
解析:房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括:市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。本題考查房地產(chǎn)項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。
90.該項目采用的銷售渠道為( )。
A.直接渠道、參與代理
B.間接渠道、共同代理
C.間接渠道、參與代理
D.直接渠道、共同代理
參考答案:B
解析:該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構銷售,說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。所以此題答案是B。本題考查銷售渠道和銷售代理的相關內(nèi)容。參見教材P217、219。
91.若該項目預期成本利潤率為25%,銷售稅費率為l2%,則按照成本加成定價法確定的價格應為( )元/㎡。
A.3 977
B.4 261
C.4 620
D.4 688
參考答案:D
解析:商品房單位價格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。本題考查成本加成法的運用。參見教材P222。
92.該項目營銷方案采用的促銷方式有( )。
A.廣告
B.人員推銷
C.活動推廣
D.營業(yè)推廣
參考答案:ACD
解析:開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息,這屬于廣告促銷方式;開盤當天舉行開盤儀式,邀請有關部門及參建單位負責人參加,這屬于促銷方式中的活動推廣;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/㎡的價格優(yōu)惠,這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。
(四)
某建筑物的建筑面積100㎡,套內(nèi)建筑面積80㎡,按套內(nèi)建筑面積計算的重置價格為4 000元/㎡,經(jīng)過年數(shù)10年,經(jīng)濟壽命50年,殘值率5%。
93.該建筑物單位建筑面積的重置價格為( )元/㎡。
A.3 200
B.4 000
C.4 100
D.5 000
參考答案:A
解析:套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積÷套內(nèi)建筑面積,所以該建筑單位建筑面積的重置價格為4000/(100÷80)=3200元/㎡。本題考查按建筑面積計價與按套內(nèi)建筑面積計價的換算關系。參見教材P242。
94.采用直線法折舊,該建筑物的成新率為( )。
A.20%
B.50%
C.81%
D.95%
參考答案:C
解析:成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。本題考查成新率的計算。參見教材P253-254。
95.采用直線法折舊,該建筑物的年折舊額為( )元。
A.4 000
B.6 080
C.6 400
D.7 600
參考答案:B
解析:年折舊額D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。 本題考查年折舊額的計算。參見教材P253。
96.計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為()。
A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格一年折舊額
B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率
C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額
D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價×(1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟壽命)
參考答案:BC
解析:計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為:建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率,建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額。本題考查建筑物現(xiàn)值的計算公式。參見教材P253。
(五)
王某承租F房屋,該房屋屬于全民所有,現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。該房屋賬面原值為50萬元,市場價值為l00萬元,王某支付的月租金為0.25萬元?,F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換,G房屋的市場價值為90萬元。
97.F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應為()。
A.王某
B.甲公司
C.乙公司
D.F房屋所在地地方政府
參考答案:B
解析:房屋所有權屬于全民的,由經(jīng)營管理單位納稅,F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營管理,所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。本題考查房產(chǎn)稅的納稅人。參見教材P326。
98.F房屋的房產(chǎn)稅應納稅額為()萬元/年。
A.O.O3
B.O.36
C.0.42
D.O.84
參考答案:B
解析:依照房產(chǎn)租金收入計算的應納稅額=房產(chǎn)年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(萬元)。本題考查房產(chǎn)稅應納稅額的計算。參見教材P327。
99.房屋互換中乙公司應納契稅的計稅依據(jù)為( )萬元。
A.10
B.50
C.90
D.100
參考答案:A
解析:房屋交換,契稅的計稅依據(jù)為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為l00萬元,G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應納契稅的計稅依據(jù)是100-90=10(萬元)。本題考查契稅的計稅依據(jù)。參見教材P328。
100.契稅的基本特點有( )。
A.屬于所得稅
B.實行一次性征收
C.由土地、房屋權屬的承受人繳納
D.各地的稅率可能不同
參考答案:BCD
解析:契稅的基本特點有:①屬于財產(chǎn)稅;②實行一次性征收;③由土地、房屋權屬的承受人繳納;④各地的稅率可能不同。本題考查契稅的特點。參見教材P327。
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(責任編輯:xy)
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