第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

第一節(jié)區(qū)位理論

一、區(qū)位

(一)區(qū)位的概念

區(qū)位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。它首先可標示為某一事物的空間坐標，但除了解釋為空間幾何位置外，還強調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。

房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最大不同，是其位置不可移動。因此，評判一宗房地產(chǎn)的好壞，考慮的重要因素之一是其區(qū)位。兩方房地產(chǎn)界甚至認為投資房地產(chǎn)最重要的“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。因為一般你能夠改變房地產(chǎn)除區(qū)位以外的東西，但你改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位。由此可見區(qū)位對房地產(chǎn)的重要性。企業(yè)、個人等主體在進行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位要素主要有：周邊的空間環(huán)境特性、通達性、互賴性、排斥性和成本費用。

(二)區(qū)位的特征和種類

1.區(qū)位的綜合性

區(qū)位借助客體表述。按照客體的多樣性，區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。自然區(qū)位又可分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位。社會區(qū)位又可分為經(jīng)濟地理區(qū)位、文化地理區(qū)位、政治地理區(qū)位等。歸納起來，區(qū)位的種類如下所示。

(1)天文區(qū)位。它是指某一事物的經(jīng)緯度位置。例如，北京市位于北緯39°54′，東經(jīng)116°23′。

(2)自然地理區(qū)位。它是指某一事物與山、汀、河、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的區(qū)位。我國古代稱山南為陽，山北為陰;水以北為陽，以南為陰。含有陰陽兩字的地名，大都與自然地理區(qū)位有關(guān)。例如，貴陽市因在貴山南面而得名，江陰市表示位于長江南岸。一般來說，陰陽反映了區(qū)位的相對優(yōu)劣，通常陽優(yōu)于陰。

(3)經(jīng)濟地理區(qū)位。簡稱經(jīng)濟區(qū)位，是指某一事物與經(jīng)濟實體的相互關(guān)系的區(qū)位。例如，臨港物流區(qū)反映利用接近航空港的優(yōu)越經(jīng)濟地理區(qū)位，開辟為物流倉儲和貿(mào)易區(qū)。

(4)文化地理區(qū)位。簡稱文化區(qū)位，是指某一事物與文化環(huán)境的相互關(guān)系的區(qū)位。對城市、街區(qū)、住宅來說，文化區(qū)位的影響越來越明顯。

(5)政治地理區(qū)位。簡稱政治區(qū)位，是指某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素的相互關(guān)系的區(qū)位。政治區(qū)位有兩面性，既可能是資源，又可能是負擔。經(jīng)常提到的邊緣化，其重要內(nèi)容是政治區(qū)位的邊緣化。

2.區(qū)位的確定性

在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，南方位和距離所決定。因此，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系

3.區(qū)位的層次性

區(qū)位可以用不同的距離尺度表述。根據(jù)尺度的大小，大體有下列4個層次。(1)大位置。(2)小位置。(3)地址。(4)微位置。

4.區(qū)位的歷史性

地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。沙漠擴張、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理區(qū)位的變化。道路、鐵路、機場、港口等交通設(shè)施建設(shè)、行政區(qū)劃變更等，會引起經(jīng)濟地理區(qū)位的變化。區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。

(三)房地產(chǎn)區(qū)位的概念

區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而成了房地產(chǎn)的一重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位因素。

二、區(qū)位理論

(一)區(qū)位理論的概念

區(qū)位理論簡稱區(qū)位論，是關(guān)于人類活動特別是經(jīng)濟活動的空間分布及空間中各類要素的相互關(guān)系的學(xué)說。具體地講，主要是研究人類經(jīng)濟行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟活動優(yōu)化組合的理論。區(qū)位理論主要有農(nóng)業(yè)區(qū)位理淪、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和城市空間結(jié)構(gòu)理論。

(二)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人是德國古典經(jīng)濟學(xué)家杜能(J.H.Von Thünen)，其代表作是《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》(以下簡稱孤立國)。

(三)工業(yè)區(qū)位理論

工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學(xué)家韋伯(Alfred Weber)，其區(qū)位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。

1.韋伯工業(yè)區(qū)位理論的假設(shè)前提

2.運輸指向的工業(yè)區(qū)位分析

3.勞動力成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析

4.集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析

(四)中心地理論

中心地理論是由德國著名地理學(xué)家克里斯塔勒(W.Christaller)在《德國南部的中心地》一書巾提出的。

1.中心地理論的基本概念

(1)中心地。它是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點的居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點。

(2)中心地職能。它是指由中心地提供的商品和服務(wù)。中心地職能主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動，但不包括中心地制造業(yè)方面的活動。

(3)中心性。它是指中心地對其周圍地區(qū)的影響程度，或者中心地職能的空間作用的大小，可用“高”“低”“強”“弱”“一般”“特殊”等來形容和比較。

(4)需求門檻。它是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。

(5)商品銷售范圍。它是指消費者為獲取商品和服務(wù)所希望通過的最遠路程，或者中心地提供商品和服務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

2.克里斯塔勒的中心地理論

(1)假設(shè)前提。①研究的區(qū)域是一個均質(zhì)平原，人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全相同。②有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用與距離成正比。③廠商和消費者都是經(jīng)濟人。④平原上的貨物可以自由地向各個方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

(2)六邊形市場區(qū)。在一個均質(zhì)平原上，讓所有的人都由一個中心地提供商品和服務(wù)顯然是不可能的。超額利潤的存在，必然會吸引其他中心地的廠商加入進來。為了避免相互競爭所引起的銷售額下降，第二個中心地必須與第一個中心地相隔一定的距離，一般Zr的距離(r是第一個中心地某種商品的最大銷售距離)不能相距太近。以后，第三個中心地、第四個中心地等都會以同樣的方式加入進來。

(3)市場等級序列。不同規(guī)模等級的中心地，其需求門檻和商品銷售范圍是不同的。

(五)城市空間結(jié)構(gòu)理論

城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、程度和效果的總和。城市土地利用結(jié)果反映城市空間的基本結(jié)構(gòu)形態(tài)和城市內(nèi)各功能的地域差異c城市土地利用過程比農(nóng)地、林地等利用過程復(fù)雜，這是因為城市土地具有用地類型上的多樣性、區(qū)位上的極端重要性和利用上的高度集約性等特性，城市土地利用不僅受自然條件的影響，而且受社會、經(jīng)濟等因素的影響。

1.同心網(wǎng)理論

同心網(wǎng)理論是伯吉斯(E.W.Burgess)總結(jié)的。他基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼(Invasion-succession)概念，解釋城市土地利用在空間上的排列形態(tài)。城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴展，共形成5個同心網(wǎng)用地結(jié)構(gòu)。

2.扇形理論

扇形理論是霍伊特(H.Hoyt)創(chuàng)立的。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。

3.多核心理論

多核心理論最先是麥肯齊(R.D.Mckenzie)提出，后來被哈里斯(C.D.Harris)和烏爾曼(E.L.Ullman)發(fā)展。該理論強調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心區(qū)，而會出現(xiàn)多個商業(yè)中心。

4.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

自伯吉斯在其同心圓理論中提出中心商務(wù)區(qū)的概念后，很多學(xué)者從地價、交通便捷性等方面對中心商務(wù)區(qū)中的地價及土地功能布局進行了較深入的研究。

5.商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

(1)單一的消費指向性

(2)空間關(guān)系的外部性。

(3)地價是商業(yè)區(qū)位的重要因素。

(4)商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。

6.城市空間結(jié)構(gòu)對區(qū)位的影響

(1)城市土地利用分異和中心地體系決定區(qū)位的土地成本、效益和市場地域。城市土地利用從中心到郊區(qū)依次是商業(yè)、居住、工業(yè)和農(nóng)業(yè)用途，呈層圈狀分布。這是由用地付租能力和用地效益兩方面的原因決定的。

(2)城市功能分區(qū)的土地利用主導(dǎo)功能決定了區(qū)位的優(yōu)勢和未來發(fā)展，一般而言，城市有商業(yè)區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)和風景旅游區(qū)等不同功能區(qū)，各個功能區(qū)都有其主導(dǎo)功能。

(3)城市空間結(jié)構(gòu)的重構(gòu)和演變影響區(qū)位格局變化和時序選擇。

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