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2012年初級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《初級(jí)房地產(chǎn)》真題及解析

發(fā)表時(shí)間:2014/8/27 11:20:02 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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本文導(dǎo)航

(三)

某人購買一套建筑面積120平方米,套內(nèi)建筑面積100平方米,套內(nèi)建筑面積單價(jià)5 000元/平方米的商品住宅,付了40%的房款,余款向銀行申請抵押貸款,需要評估該套住宅的價(jià)值。根據(jù)上述資料,回答下列問題:

89.該人首付的房款為( )萬元。

A.20 B. 24 C. 25 D. 30

答案:A

解析:首付的房款=100x5000x40%=200000(元)=20(萬元)。

90.為抵押貸款的需要,應(yīng)委托( )評估該套住宅的價(jià)值u

A.該住宅的開發(fā)商 B.銷售該住宅的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

C.貸款銀行 D.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

答案:D

解析:房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、價(jià)值量大、壽命長久、保值增值等特性,是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn),為了知道該房地產(chǎn)合理的抵押價(jià)值,債權(quán)人一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。

91.評估該套住宅的價(jià)值,適用的估價(jià)方法有( )。

A.市場法 B.成本法 C.收益法 D.假設(shè)開發(fā)法

答案:ABC

解析:選項(xiàng)D,假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法,是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法,因此不適用于該套住宅的價(jià)值評估。

92.下列關(guān)于該項(xiàng)抵押貸款金額的說法中,錯(cuò)誤的是( )。

A.該人應(yīng)該申請的貸款金額為30萬元

B.銀行一般要求貸款金額不超過該套住宅的價(jià)值

C.銀行的貸款金額與該套住宅的價(jià)值無關(guān)

D.該人申請多少貸款,銀行就應(yīng)發(fā)放多少貸款

答案:CD

解析:選項(xiàng)C,在借貸等民事活動(dòng)中,債權(quán)人一般會(huì)要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分并且法律、行政法規(guī)未禁止抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人,要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;選項(xiàng)D,商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競爭的考慮,不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,即如果為了顧慮安全而少放款將會(huì)失去賺取利息的機(jī)會(huì),但如果為了謀求更多的利息而多放款將承受損失的風(fēng)險(xiǎn),兩全其美的辦法是要追求合理的抵押價(jià)值。

(四)

某市政府辦公樓總建筑面積6. 5萬平方米。現(xiàn)該市政府決定將辦公室大樓物業(yè)管理服務(wù)外包,并決定通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

根據(jù)上述資料,回答下列問題:

93.該市政府辦公樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)可以由( )組織。

A.市政府辦公大樓產(chǎn)權(quán)人 B.市政府采購中心

C.市政府辦公大樓建設(shè)單位 D.市政府辦公大樓全體使用人

答案:AB

解析:一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等),其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門,此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn),一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。因此,該市政大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)可以由市政府辦公大樓產(chǎn)權(quán)人、市政府采購中心組織。

94.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)贊理辦法》,資質(zhì)等級(jí)為( )的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接該市政府辦公大樓的物業(yè)管理服務(wù)。

A.-級(jí) B. 二級(jí) C.三級(jí) D.三級(jí)(暫定)

答案:A

解析:《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定,一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù);三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

95.關(guān)于本次招標(biāo)的評標(biāo)委員會(huì)的組成,下列安排中符合規(guī)定要求的為( )。

A.招標(biāo)人代表1人,招標(biāo)人以外的專家3人

B.招標(biāo)人代表2人,招標(biāo)人以外的專家3人

C.招標(biāo)人代表3人,招標(biāo)人以外的專家6人

D.招標(biāo)人代表1人,招標(biāo)人以外的專家4人

答案:CD

解析:評標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成,成員為5人以上的單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

96.該市政府辦公大樓的招標(biāo)單位和中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起()日內(nèi), 按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

A. 10 B. 15 C. 30 D. 60

答案:C

解析:招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

(五)

2008年9月,老人林某不幸遇車禍身亡,去世不到半年,林某的兩個(gè)兒子為林某名下一處房產(chǎn)發(fā)生了爭執(zhí)。次子認(rèn)為自己一直與老人吃住在一起,完全盡到了贍養(yǎng)義務(wù),房產(chǎn)理應(yīng)由自 己繼承,并趁長子出差期間將房產(chǎn)登記到自己的名下。長子對此十分不滿,聲稱自己有林某去世之前的遺囑,老人的房產(chǎn)應(yīng)歸自己,向登記機(jī)構(gòu)申請了異議登記,并在異議登記的有效期內(nèi) 向法院起訴。但在異議登記的第二天,次子與甲某簽訂了房屋買賣協(xié)議,并向甲某出示有自己名字的房屋所有權(quán)證,甲某看后立即向次子支付了全額房款。法院最后認(rèn)定長子所持的遺囑有效,并判決房產(chǎn)歸長子所有。

根據(jù)上述資料,回答下列問題:

97.次子以繼承方式取得林某的房產(chǎn),申請的房屋所有權(quán)登記為( )登記。

A.初始 B.預(yù)告 C.轉(zhuǎn)移 D.變更

答案:C

解析:房屋所有權(quán)因買賣,互換,贈(zèng)與,繼承、受遺贈(zèng),分割、合并,以房屋出資入股,法人或者其他組織分立、合并等發(fā)生轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人應(yīng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

98.如果長子在異議登記之日起()日內(nèi)不起訴,異議登記將失效。

A. 3 B. 5 C. 10 D. 15

答案:D

解析:不動(dòng)產(chǎn)登記簿記栽的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請并議登記。異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記栽的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

99.在異議登記期間,該房產(chǎn)的房屋所有權(quán),甲某( )取得。

A.能夠 B不能夠

C.在次子贏得官司后,能夠 D.在次子贏得官司后,不能夠

答案:B

解析:異議登記期間,登記權(quán)利人在一定的期限內(nèi)不能行使其在登記簿上記栽的權(quán)利,第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。所以,甲某不能夠取得。

100.下列關(guān)于法院判決效力的說法中,正確的是( )。

A.在法院判決生效時(shí),這一物權(quán)的變更即發(fā)生效力

B.在法院判決生效,長子也向登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記之后,這一物權(quán)的變更才會(huì)發(fā)生效力

C.長子獲得該房產(chǎn)的處分權(quán),之后如再將房屋轉(zhuǎn)讓,不需登記即可發(fā)生效力

D.長子獲得該房產(chǎn)的處分權(quán),之后如再將房屋

答案:AD

解析:選項(xiàng)B,因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力;選項(xiàng)C,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,除法律另有規(guī)定的,必須辦理登記方能發(fā)生效力,且效力自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生。

 

(責(zé)任編輯:xy)

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