二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分）

61．影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有( )。

A．房地產(chǎn)的價格水平 B．房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平

C．消費者的收入水平 D．消費者的偏好

E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

【答案】ACD

【解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：①該種房地產(chǎn)的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關(guān)物品的價格水平。⑤消費者對未來的預(yù)期。

62.城市化進程中的各種量變和質(zhì)變會引起( )變化。

A．城市體系屬性 B．城市形態(tài)

C．城市生態(tài) D．城市居民生活方式

E．城市人口性別

【答案】ABCD

【解析】城市化引起的變化:(1)城市化引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化。(2)城市化引起城市形態(tài)的變化。(3)城市化引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變。(4)城市化引起城市性態(tài)的改變。城市性態(tài)是表示由城市環(huán)境培育的人的生活方式、處事態(tài)度、價值觀念以及行為的模式。

63．征收和征用的共同之處有( )。

A．都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意 B．都必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意

C．都應(yīng)給予公平補償 D．都可以不給予補償

E．兩者的前提條件相同

【答案】AC

【解析】征收與征用的異同。征收是國家強制取得單位、個人的財產(chǎn)；征用是國家強制使用單位、個人的財產(chǎn)。兩者的共同點：一是強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意；二是補償性，即都應(yīng)給予補償。征收與征用的主要區(qū)別： (1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要。(2)適用對象不同。征收的財產(chǎn)限于不動產(chǎn)，征用的財產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)。(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財產(chǎn)，使用后要返還財產(chǎn)。(4)補償有所不同。任何征收都要給予補償，征用的補償，只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補償。

64．下列建設(shè)項目中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有( )。

A．軍事演習(xí)場 B．公交站場

C．民用加油站 D．勞教所

E．經(jīng)營性養(yǎng)老院

【答案】ABD

【解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。1．國家機關(guān)用地和軍事用地；2．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3．國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

65．關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，正確的有( )。

A．出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

B．對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)

C．由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)

D．承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)

E．租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品

【答案】ADE

【解析】妨害除去義務(wù)。當(dāng)承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。

66．在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，專家意見法的優(yōu)點有( )。

A．集思廣益 B．避免偏見

C．修正自己判斷 D．步驟簡單

E．易受他人意見影響

【答案】ABC

【解析】專家意見法有以下優(yōu)點：①能發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確度高；②采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見，尤其可避免權(quán)威人士的意見對其他人士的影響；③有利于各位專家根據(jù)其他專家的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。

67．房地產(chǎn)市場預(yù)測的一般步驟包括( )等。

A．確定預(yù)測對象和預(yù)測目的 B．制定預(yù)測方案

C．搜集和分析有關(guān)資料 D．選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型

E．提出城市總體規(guī)劃方案

【答案】ABCD

【解析】房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟。(1)確定預(yù)測對象和預(yù)測目的。(2)制定預(yù)測方案。包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。(3)搜集和分析有關(guān)資料。(4)選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型。(5)進行預(yù)測。即根據(jù)選擇的預(yù)測方法和預(yù)測模型，進行預(yù)測計算。(6)評價修正預(yù)測結(jié)果。(7)撰寫預(yù)測報告。

68．規(guī)劃設(shè)計條件對房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括( )。

A．容積率 B．單位投資額

C．建筑高度 D．建筑問距

E．車庫數(shù)量比率

【答案】ACDE

【解析】規(guī)劃條件方面的限制：容積率、建筑面積密度、綠化率、限高、車庫數(shù)量比率限制、環(huán)境配套限制、戶型限制、單套面積限制、單幢建筑規(guī)劃布置限制。

69．房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括( )。

A．項目品牌名稱設(shè)計 B．規(guī)劃方案設(shè)計

C．項目景觀設(shè)計 D．售樓中心形象設(shè)計

E．項目導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計

【答案】ADE

【解析】項目主題策劃包括：項目品牌名稱設(shè)計、項目VI系統(tǒng)設(shè)計、工地現(xiàn)場形象設(shè)計、售樓中心形象設(shè)計、項目導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計。

70．下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅費中，屬于銷售稅費的有( )。

A．人防工程費 B．用電權(quán)費

C．營業(yè)稅 D．城市維護建設(shè)稅

E．教育費附加

【答案】CDE

【解析】銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

71．在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為( )。

A．預(yù)付賬款 B．流動負(fù)債

C．資本公積 D．建設(shè)投資借款

E．流動資金借款

【答案】BDE

【解析】在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為流動負(fù)債、短期貸款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、建設(shè)投資借款、流動資金借款。歸納為流動負(fù)債、建設(shè)投資借款和流動資金借款。

72．房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別的主要工作有( )。

A．測算風(fēng)險概率 B．感知風(fēng)險

C．估計風(fēng)險損失 D．分析風(fēng)險

E．制定風(fēng)險應(yīng)對策略

【答案】BD

【解析】風(fēng)險識別包含感知風(fēng)險和分析風(fēng)險兩個環(huán)節(jié)。

73．房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期包括( )等階段。

A．項目前期策劃 B．規(guī)劃設(shè)計

C．物業(yè)管理 D．施工實施

E．使用

【答案】ABDE

【解析】一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期，包括項目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工實施和使用四個階段。

74．工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的方法有( )。

A．制訂獎懲措施 B．執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計

C．應(yīng)用價值工程 D．推行限額設(shè)計

E．控制工程變更

【答案】BCD

【解析】在工程設(shè)計階段，運用設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、價值工程和限額設(shè)計方法等，以投資規(guī)劃和批準(zhǔn)的投資估算為計劃投資的目標(biāo)值控制初步設(shè)計。

75．以商品房市場狀況和消費者需求為基礎(chǔ)的商品房定價方法有( )。

A．成本導(dǎo)向定價法 B．競爭導(dǎo)向定價法

C．需求導(dǎo)向定價法 D．比較定價法

E．目標(biāo)利潤定價法

【答案】BCD

【解析】以商品房市場狀況定價屬競爭導(dǎo)向定價法、比較定價法。以消費者需求定價屬需求導(dǎo)向定價法。

76．采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有( )。

A．選取的報酬率偏低 B．預(yù)測的未來凈收益偏大

C．估計的收益年限偏短 D．估計的運營費用偏大

E．計算使用的空置率偏高

【答案】AB

【解析】報酬率偏低評估出的價值偏高。預(yù)測的未來凈收益偏大評估出的價值偏高。估計的收益年限偏短評估出的價值偏低。估計的運營費用偏大評估出的價值偏低。計算使用的空置率偏高評估出的價值偏低。

77．房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成，包括( )等。

A．估價委托書 B．致估價委托人函

C．估價委托合同 D．估價結(jié)果報告

E．估價技術(shù)報告

【答案】BDE

【解析】房地產(chǎn)估價報告由八大部分組成：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價的假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。

78．下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件中，二級資質(zhì)企業(yè)必須滿足的有( )。

A．注冊資本300萬元人民幣以上

B．具有中級以上職稱的專職管理和技術(shù)人員不少于10人

C．物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格汪書

D．管理兩種類型以上物業(yè)，其中，多層住宅為200萬㎡以上

E．管理兩種類型以上物業(yè)，其中，非住宅物業(yè)為50萬㎡以上

【答案】ABC

【解析】二級資質(zhì)企業(yè)的條件：①注冊資本為人民幣300萬元以上；②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米；獨立式住宅(別墅)8萬平方米、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

79．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有( )。

A．物業(yè)服務(wù)合同是有名合同 B．物業(yè)服務(wù)合同是無償合同

C．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同 D．物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

E．物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

【答案】BDE

【解析】物業(yè)服務(wù)合同的特征1．物業(yè)服務(wù)合同屬無名合同。又稱非典型合同。不能將物業(yè)服務(wù)合同歸屬于委托合同。2．物業(yè)服務(wù)合同通常屬于集體合同。3．物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同又是有償合同。4．物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同，又是要式合同。諾成性合同是指合同自雙方達(dá)成協(xié)議時成立；物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，故屬于要式合同。5．物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。6．物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)。

80．按月等額本金還款法的特征包括( )等。

A．月支付的本金均等 B．月支付的利息均等

C．月還款額先大后小 D．月還款頓先小后大

E．借款人前期的還款壓力較小

【答案】AC

【解析】等額本金還款的規(guī)律：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月還款也越來越少。

（責(zé)任編輯：xy）

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