三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

（一）

某投資者購(gòu)買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表。 所示。銀行貸款年利率為7%，國(guó)庫(kù)券年利率為5%，投資者目標(biāo)收益率為10%。

81．該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬(wàn)元。

A．72.44 B．125.12 C．164.37 D．280.00 【答案】A

【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標(biāo)收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時(shí)折現(xiàn)率選用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44萬(wàn)元

82．該投資項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期是( )年。

A．3.56 B．4.00 C．4.17 D．5.00 【答案】A

83．該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是( )。

A．10.00% B．14.88% C．20.00% D．31.20% 【答案】B

【解析】折現(xiàn)率為10%時(shí)凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時(shí)求取凈現(xiàn)值為-2.22。內(nèi)插法

求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。=14.85%。

84．假如( )，該投資項(xiàng)目收益率將下降。

A．凈租金收益減少 B．第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換 C．置業(yè)投資增加 D．通貨膨脹率下降 【答案】AC

【解析】?jī)糇饨鹗找鏈p少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。 第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

（二）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)其開(kāi)發(fā)的某商品住宅進(jìn)行定價(jià)之前，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的同類項(xiàng)目分別進(jìn)行了測(cè)算和調(diào)研，得知該項(xiàng)目可租售面積的單位開(kāi)發(fā)成本為6510元/㎡,4個(gè)代表性項(xiàng)目的售價(jià)范圍為8900元/㎡～9100元/㎡。在此基礎(chǔ)上，制定了下列價(jià)格策略：

(1)項(xiàng)目總體均價(jià)按照成本定價(jià)法確定，并參考市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)期成本利潤(rùn)率取25%，銷售稅費(fèi)率取9%。

(2)對(duì)于一次性付款的買家，給予總價(jià)5%的優(yōu)惠；對(duì)于一次性購(gòu)買2套以上住宅的買家，給予總價(jià)3%的優(yōu)惠。

(3)開(kāi)盤后第一個(gè)月，若銷售量未達(dá)到開(kāi)盤量30%的預(yù)期目標(biāo)，則考慮適當(dāng)提高價(jià)格優(yōu)惠力度。

85．關(guān)于該商品住宅定價(jià)之前調(diào)研工作的說(shuō)法，正確的為( )。

A．進(jìn)行的調(diào)研為次級(jí)調(diào)研

B．調(diào)研方法是重點(diǎn)調(diào)查

C．調(diào)研對(duì)象選擇采用的方法是隨機(jī)抽樣法

D．調(diào)研內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查

【答案】BD

【解析】進(jìn)行的調(diào)研為非次級(jí)調(diào)研。調(diào)研對(duì)象選擇采用的方法非隨機(jī)抽樣。

86．按照成本定價(jià)法計(jì)算，項(xiàng)目總體均價(jià)為（ ）元/㎡。

A．8900 B．8942

C．8971 D．9000

【答案】B

【解析】商品房單位價(jià)格：[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)=6510×（1+25%）÷（1-9%）=8942

87．制定的具體價(jià)格折扣策略為( )。

A．關(guān)系折扣 B．中間商折扣

C．現(xiàn)金折扣 D．?dāng)?shù)量折扣

【答案】CD

【解析】對(duì)于一次性付款的買家，給予總價(jià)5%的優(yōu)惠，屬于現(xiàn)金折扣；對(duì)于一次性購(gòu)買2套以上住宅的買家，給予總價(jià)3%的優(yōu)惠，屬于數(shù)量折扣。

88．若開(kāi)盤后第一個(gè)月末能達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，可采取的具體方法為( )。

A．降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例

B．分期付款時(shí)間往后推延一個(gè)月，各次付款比例不變

C．提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例

D．取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促銷；CD不利于促銷。

（責(zé)任編輯：xy）

共7頁(yè),當(dāng)前第5頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)