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投資性房地產(chǎn)的定義、特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)就是建筑物，也叫不動(dòng)產(chǎn);地產(chǎn)就是土地，準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)。企業(yè)的廠房是固定資產(chǎn)，廠房下面的土地是無形資產(chǎn)。

房地產(chǎn)可以分為兩類：一類是自己使用的，作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來核算;另一類是用于出租的，作為投資性房地產(chǎn)核算。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

(一)已出租的土地使用權(quán)

1.出讓或轉(zhuǎn)讓所得;2.租賃協(xié)議。

(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

1.管理當(dāng)局書面決議;2.閑置土地除外。

(三)已出租的建筑物

1.擁有產(chǎn)權(quán);2.租賃協(xié)議;3.輔助服務(wù)不重大。

注：持有增值的房產(chǎn)不是投資性房地產(chǎn)，而是固定資產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)一共就有三種：其中，第二種持有增值的土地一般比較少見，所以，投資性房地產(chǎn)，主要就是指已出租的房地產(chǎn)。

不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目，除了自用房地產(chǎn)外，還有一種：作為存貨的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房和土地。

如果一棟樓一部分自用，一部分出租，那么要分別確認(rèn);如果分不清楚的，就統(tǒng)一作為固定資產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量

(一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量

1.已出租的土地使用權(quán)：租賃期開始日

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：管理當(dāng)局書面決議日

3.已出租的建筑物：租賃期開始日

沒有達(dá)成租賃協(xié)議之前，應(yīng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)(簡(jiǎn)便起見，無形資產(chǎn)略，下同)，租賃期開始日之后，再確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，比照固定資產(chǎn)。

(二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量

自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值(二者缺一不可)，才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、資本化借款費(fèi)用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認(rèn)為兩項(xiàng)不同的投資性房地產(chǎn)。

可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

符合確認(rèn)條件的后續(xù)支出，予以資本化，比照固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出(如更新改造);但是，進(jìn)入更新改造過程后，并不通過“在建工程”科目核算，而將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)(在建)”科目。

不符合確認(rèn)條件的后續(xù)支出，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，比照固定資產(chǎn)的費(fèi)用化后續(xù)支出(如日常修理)。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。即，一家企業(yè)一個(gè)時(shí)點(diǎn)，只能存在一種計(jì)量模式，不能一部分房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，而另一部分房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

一、成本模式

二、公允價(jià)值模式

采用公允價(jià)值模式有兩個(gè)條件：(1)所在地有活躍市場(chǎng);(2)市場(chǎng)價(jià)格可以獲得。

公允價(jià)值的確定順序：(1)市場(chǎng)公開報(bào)價(jià);(2)最近類似價(jià)格;(3)現(xiàn)金流量現(xiàn)值。

公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計(jì)提折舊，也不計(jì)提減值，期末按公允價(jià)值計(jì)量，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”等兩個(gè)明細(xì)科目。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

計(jì)量模式的變更，是指成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值模式，但是，公允價(jià)值模式計(jì)量不能改為成本模式計(jì)量。另外，成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)該將企業(yè)所有投資性房地產(chǎn)均進(jìn)行改變，不能只改變部分房地產(chǎn)的計(jì)量模式。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，屬于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)該采用追溯調(diào)整法處理。

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（責(zé)任編輯：xll）

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