物業(yè)經(jīng)營管理的層次

由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。通常將其分為物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理三個層次，其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主。

(一)物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障物業(yè)始終處于正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不包括物業(yè)經(jīng)營管理的其他內(nèi)容。然而，對于經(jīng)營性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。

(二)物業(yè)資產(chǎn)管理

1.一般意義上的資產(chǎn)及資產(chǎn)管理

(1)資產(chǎn)的定義與特征。

資產(chǎn)是經(jīng)濟學(xué)中的一個重要概念。一般來說，資產(chǎn)是企業(yè)過去的經(jīng)營或財產(chǎn)處置活動形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。資產(chǎn)有兩大特征：一是其經(jīng)濟屬性，即能夠為企業(yè)提供未來經(jīng)濟利益，這是資產(chǎn)的本質(zhì)。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產(chǎn)，必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟利益的能力。二是其法律屬性，即必須是為企業(yè)所控制，能為企業(yè)所利用。也就是說，資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益能可靠地流入本企業(yè)，為本企業(yè)提供服務(wù)能力，而不論企業(yè)是否對它擁有所有權(quán)。

(2)資產(chǎn)的分類。

資產(chǎn)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類別。根據(jù)存在的實體狀況，資產(chǎn)可以分為有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn);根據(jù)計價方式，資產(chǎn)可以分為貨幣性資產(chǎn)和非貨幣性資產(chǎn);根據(jù)資產(chǎn)的作用，資產(chǎn)可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn);根據(jù)經(jīng)濟周轉(zhuǎn)特性的不同，資產(chǎn)可以分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等。

(3)資產(chǎn)管理。

一般意義上的資產(chǎn)管理，由管理和經(jīng)營兩大部分組成。其中管理重在對資產(chǎn)明示的質(zhì)量特征進行有效控制;經(jīng)營則根據(jù)資產(chǎn)作為收益性資產(chǎn)的性質(zhì)，通過專業(yè)化、市場化操作達到保值增值和收益的目的。資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括資產(chǎn)功能的發(fā)揮、資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化以及資產(chǎn)價值的保值等。從管理對象來看，資產(chǎn)管理既包括對有形資產(chǎn)的管理，也包括對無形資產(chǎn)的管理;既包括對流動資產(chǎn)的管理，也包括對長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等的管理。

2.物業(yè)資產(chǎn)管理。

(1)物業(yè)資產(chǎn)管理的概念。

以資產(chǎn)的概念、特征以及資產(chǎn)管理的概念為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理來看，物業(yè)資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托的物業(yè)資產(chǎn)進行管理和經(jīng)營，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，同時能分享其價值創(chuàng)造的成果，實現(xiàn)多方共贏或其他特定目標(biāo)的行為。

(2)我國物業(yè)資產(chǎn)管理的起步與發(fā)展。

我國物業(yè)資產(chǎn)管理是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而起步并逐步發(fā)展起來的。最初物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)資產(chǎn)管理知之甚少，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場與投資者需求的提出，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始通過不同的形式和途徑涉足物業(yè)資產(chǎn)管理。大致有兩種情況：

一是借助物業(yè)管理平臺開拓資產(chǎn)管理，如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位或業(yè)主委托進行房屋及場地的租售經(jīng)營與中介服務(wù);集成業(yè)主需求信息，為社區(qū)商務(wù)服務(wù)供應(yīng)商提供商務(wù)平臺;利用物業(yè)管理專業(yè)經(jīng)驗、技能和信息為建設(shè)單位提供項目設(shè)計意見、設(shè)施設(shè)備選型、營銷支持等。這些屬于“借助物業(yè)管理平臺開展資產(chǎn)管理活動”，考慮到這是當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)開拓資產(chǎn)管理的主流，本書將其稱為狹義的物業(yè)資產(chǎn)管理，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的，以物業(yè)管理為平臺或媒介，運用資產(chǎn)管理理論方法、運作過程以及操作手段，對其所擁有的或通過物業(yè)管理活動所能利用的資產(chǎn)或資源等進行運作，以獲取經(jīng)濟利益的一系列經(jīng)營管理活動的總稱。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立從事資產(chǎn)管理經(jīng)營活動，如獨立投資房地產(chǎn)開發(fā)，專門從事對不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)，與其他運營商合作開展物業(yè)經(jīng)營等。這是較為純粹的資產(chǎn)管理。本書第十章給予簡要介紹。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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