第六章　經(jīng)濟評價指標與方法

一、單項選擇題

1、生產(chǎn)成本加上相應的(　)稱為完全成本。

A、營業(yè)成本

B、銷售費用

C、運營費用

D、資金成本

2、(　)是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

A、營業(yè)成本

B、開發(fā)產(chǎn)品成本

C、期間費用

D、運營費用

3、(　)是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出。

A、期間費用

B、財務費用

C、管理費用

D、運營費用

4、(　)比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。

A、營業(yè)收入

B、利潤

C、營業(yè)利潤

D、凈利潤

5、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按(　)征收。

A、土地出讓金

B、占用面積

C、經(jīng)營收入

D、銷售收入

6、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于(　)。

A、20%

B、15%

C、10%

D、25%

7、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟效果不包括(　)。

A、租金收益

B、物業(yè)增值

C、股權(quán)增加

D、銷售收入

8、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回報主要表現(xiàn)為(　)。

A、銷售收入

B、收益率

C、利息率

D、開發(fā)利潤

9、下列房地產(chǎn)投資評價指標中，屬于清償能力指標的有(　)。

A、現(xiàn)金回報率

B、投資回收期

C、資本金利潤率

D、資產(chǎn)負債率

10、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是(　)。

A、財務內(nèi)部收益率

B、投資回報率

C、成本利潤率

D、資本金凈利潤率

11、投資者要提高(　)以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

A、期望投資回報率

B、平均收益率

C、基準收益率

D、內(nèi)部收益率

12、某開發(fā)商于2010年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內(nèi)部收益率時，其計算期為(　)。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

13、(　)是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。

A、內(nèi)部收益率

B、基準收益率

C、期望投資回報率

D、名義投資回報率

14、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用18%的基準折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為10萬元，該項目的財務內(nèi)部收益率為(　)。

A、小于20%

B、滿足目標收益率要求

C、大于18%

D、不滿足目標收益率要求

15、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明了(　)。

A、項目投資所能支付的最高貸款利率

B、將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D、項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

16、若某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為18%，年租金增長率為10%，通貨膨脹率為5%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為(　)。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.4%

17、某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值如下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是(　)年。

A、3.09

B、3.48

C、3.83

D、3.92

18、動態(tài)投資回收期是反映(　)的重要指標。

A、開發(fā)項目投資成本大小

B、開發(fā)項目投資回收能力

C、開發(fā)項目資金流動速度

D、開發(fā)項目資金實力

19、下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，正確的是(　)。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。

C、目標利潤率水平的高低與項目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關。

D、投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率

20、在財務評價中，將(　)與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、資本金利潤率

D、投資利潤率

21、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為(　)。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0%

D、35.0%

22、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(　)。

A、8.1%

B、16.0%

C、19.1%

D、23.1%

23、相對于現(xiàn)金回報率來說，(　)中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

24、關于利息的計算，下列說法不正確的是(　)。

A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B、還款當年按年末償還，按全年計息

C、每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款額)×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

25、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般商用房地產(chǎn)投資項目，商業(yè)銀行通常要求該指標值介于(　)之間。

A、1～2

B、2～2.5

C、2.5～3

D、3～4

26、下列說法不正確的是(　)。

A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

B、一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%

C、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于2

27、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該寫字樓年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為(　)。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.00

28、在國際上銀行一般要求流動比率維持在(　)以上。

A、100%

B、150%

C、200%

D、250%

29、關于流動比率的說法中，不正確的是(　)。

A、流動比率=(流動資產(chǎn)總額-存貨)/流動負債總額×100%

B、又稱之為“銀行家比率”

C、又稱之為“二對一比率”

D、在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

30、(　)是反映項目快速償付流動負債能力的指標。

A、流動比率

B、速動比率

C、利息備付率

D、資產(chǎn)負債率

31、方案經(jīng)濟比選存在的關系不包括(　)。

A、互斥關系

B、獨立關系

C、相關關系

D、獨立互斥關系

32、當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用(　)進行比選。

A、凈現(xiàn)值法

B、等額年值法

C、差額內(nèi)部收益率法

D、費用年值比較法

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