三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

81. D

[解析]首先根據(jù)題意畫出現(xiàn)金流量表。一定要注意年初與年末的分別。

住宅銷售總額為0.4×15000=6000(萬元)

年期第一年年初

0第一年年末

1第二年年末

2第三年年末

3第四年年末

4

現(xiàn)金流入 1200120018001800

現(xiàn)金流出(地價與建設(shè)投資)12008001200

現(xiàn)金流出(銷售稅費(fèi)) 120120180180

凈現(xiàn)金流-1200280-12016201620

累計凈現(xiàn)金流-1200-920-10405802200

82. C

[解析]本題考查靜態(tài)投資回收期的計算。根據(jù)已經(jīng)完成的現(xiàn)金流量表套用公式計算即可。

=3-1+1040/1620=2.642。

83. C

[解析]本題考查凈現(xiàn)值的計算。

84. ABC

[解析]本題考查凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別，主要有三項不同：

經(jīng)濟(jì)意義不同NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項目內(nèi)在的利潤率

方法不同NPV首先要求確定折現(xiàn)率，而IRR不需要.凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計算凈現(xiàn)值所用的折現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤率等于IRR

結(jié)論不同互斥方案有時結(jié)論不同

85. B

[解析]在建工程的評價，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設(shè)開發(fā)法。但是本題中已知的數(shù)據(jù)只適合采用收益法，而沒有提供采用成本法或假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

86. A

[解析]本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益=潛在毛收入-空置損失-運(yùn)營費(fèi)用=50-50×10%-50×40%=25，則年凈收益=25×12=300(元/平方米)。

87. B

[解析]本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。

88. A

[解析]土地使用期一共為40年，土地使用權(quán)是1年前通過招標(biāo)方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時間，因此建成后的剩余土地使用期限為40-1-2=37年。

89. C

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬采用企業(yè)自行銷售的策略。確定銷售隊伍規(guī)模經(jīng)常采用的是工作量法。

90. BCD

[解析]房地產(chǎn)促銷分為人員推銷和非人員推銷兩大類，非人員推銷中又包括廣告、活動推廣和公共關(guān)系三種類型。因此除了廣告宣傳外，還可用人員推銷、活動推廣和公共關(guān)系三種方式。

91. BCD

[解析]該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選用的是低開高走的價格策略，這種策略的關(guān)鍵是要確定好起步價、調(diào)價頻率和調(diào)價幅度三個因素。

92. BC

[解析]確定均價后，再根據(jù)每套房的情況，比如樓層、朝向等確定調(diào)整差價系數(shù)。

93. C

[解析]本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計算。

房屋總價=100×4500÷10000=45(萬元)

7成按揭貸款，貸款額為45×70%=31.5(萬元)

還款期為10×12=120(期)

。

94. AC

[解析]物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有：分別是公開原則、公平原則、公正原則、誠實信用原則。

95. B

[解析]本項目采用公開招標(biāo)方式，不存在應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而且即使是公開招標(biāo)，在招標(biāo)公告發(fā)布時，尚不確定有哪些單位會前來投標(biāo)，因此也不可能列出投標(biāo)企業(yè)的名稱。本題可以采用排除法。

96. AD

[解析]選項A在評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯部分必須公開，其它評標(biāo)過程應(yīng)在嚴(yán)格保密下進(jìn)行。選項B評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。選項C向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告是評標(biāo)委員會的正常工作之一。選項D應(yīng)該推薦不超過3外有排序的合格的中標(biāo)候選人。

97. D

[解析]公積金以職工的工資為基數(shù)按月繳存，分為職工個人交繳部分和單位交存兩部分。題中已知李某每月交250元，單位比例與職工同，所以單位也交250元，即李某每月繳存的公積金總額為500元。一共繳存30年，所以其還需繳存的公積金總額為500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公積金本息余額2萬，共為20萬元。

98. C

[解析]本題考查公積金貸款最高額度的確定方法。

根據(jù)住房公積金的相關(guān)規(guī)定，李某可以申請的住房公積金貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準(zhǔn)：

(1) 借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額25萬元;

(2) 所購住房評估價的70%，即100×70%=70(萬元)

(3) 該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額15萬元

以三者最低者為準(zhǔn)，則李某申請公積金貸款的最高額度為15萬元。

99. C

[解析]本題考查房地產(chǎn)保險中的重復(fù)保險。在重復(fù)保險中，投保人獲得的最高損失賠償為房屋的保險價值，即房屋的評估價值100萬元，如果兩家保險公司采取分?jǐn)偡绞劫r付，則甲公司獲得的最高賠償為 。

100. ABC

[解析]本題考查個人賬戶上的公積金的使用?？梢杂脕碣徺I、建造、翻建、大修自住住房。對于公積金管理中心來說，可以用公積金來購買國債。但購買國債不能由個人使用，只能由住房公積金管理中心來運(yùn)作。

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