參考答案

一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

1. D

[解析]本題考查城市職能與城市性質的概念與區(qū)別。城市職能與城市性質兩者主要區(qū)別見下表：

區(qū)別項目城市職能城市性質

來源對現(xiàn)狀分析對規(guī)劃期內的目標或方向

數(shù)量有多個職能性質是最主要最本質的職能,只有一個

合理程度客觀存在,可能合理也可能不合理確定的理想化的合理的目標

2. D

[解析]本題考查區(qū)位的綜合性。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位;在社會區(qū)位中有經(jīng)濟區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。而天文區(qū)位是指反映地表事物的經(jīng)緯位置。

3. B

[解析]本題考查原料指數(shù)的公式。原料指數(shù)=限地性原料總重量÷制成品總重量。

4. D

[解析]本題考查同心圓理論。同心圓理論是由伯吉斯于1925年對芝加哥城市土地利用空間結構分析后總結出來的。他是基于社會生態(tài)學里的入侵和承繼(Invasion-succession)概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)。

5. A

[解析]本題考查有效需求的概念。有效需求必須同時滿足兩個條件：一是消費者愿意購買;二是消費者有能力購買。根據(jù)這兩個條件，只有甲可以形成有效需求。

6. A

[解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式獲得用地。

7. C

[解析]本題考查抵押登記交驗的文件。登記時必須擁有土地使用證，表明土地權屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無需出讓合同。

8. C

[解析]本題考查土地使用權出讓的最高年限。工業(yè)用地最高出讓年限為50年，開發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。

9. B

[解析]本題考查土地使用權招標中評標小組的構成。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。

10. D

[解析]本題考查土地使用權出讓最高年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。

11. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)市場調研的特點。房地產(chǎn)市場調研具有三個特點，分別是實用性、時效性和實踐性。

12. A

[解析]本題考查房地產(chǎn)市場調研的原則?？陀^原則要求調研必須實事求是，始終以客觀的態(tài)度去反映真實情況，不能主觀武斷地下結論，不能弄虛作假。

13. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)需求調研的內容。需求調研分為消費者調研、消費動機調研和消費行為調研三類。而對消費者的數(shù)量及其構成的調研屬于第一類中對市場容量的調研。本題可用排除法。

14. C

[解析]本題考查房地產(chǎn)調研的內容與種類。房地產(chǎn)營銷渠道調研，主要包括營銷渠道的選擇、控制與調整;營銷方式的采用;租售代理機構的數(shù)量、素質及租售代理情況等內容。

15. C

[解析]本題考查房地產(chǎn)市場預測的概念。

16. B

[解析]本題考查房地產(chǎn)全程策劃的概念。可根據(jù)題干顧名思義，直接推導出答案。

17. B

[解析]本題考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四個因素英文單詞第一個字母的組合，大家可以結合英文來記憶，分別是內部優(yōu)勢因素(Strength)、內部劣勢因素((Weakness)、外部機會因素(Opportunity)和外部威脅困素(Threats)。

18. D

[解析]本題考查城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的內容。選項D屬于控制性詳細規(guī)劃的內容。

19. C

[解析]住宅建筑工業(yè)化建筑體系的結構形式大致可分為三大類，具體見下表：

結構形式優(yōu)點缺點

全裝配式結構工廠化程度高，施工速度快，受季節(jié)影響小，可利用工業(yè)廢料生產(chǎn)基地建設一次性投資量大，運費貴，造價高

大模結構整體性好，工藝靈活，節(jié)省運費鋼筋、水泥用量多，造價較高

裝配整體式結構整體性較好，造價較低，適應性較強，能因地制宜—

20. A

[解析]本題考查建筑密度的計算公式。建筑密度=基底面積/用地面積。

21. A

[解析]該項目合適的改造投資費用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營成本的折現(xiàn)值。因此本題的實質仍然是資金時間價值換算中年值換算為現(xiàn)值的計算。

22. B

[解析]本題考查資金時間價值換算中現(xiàn)值換算為年值的計算。

23. C

[解析]本題考查資金時間價值換算中，年值換算為終值的計算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進行換算才能套用公式。畫出現(xiàn)金流量圖以幫助理解。

錯誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導致錯誤的答案B。

正確的現(xiàn)金流與作法如下：

,正確答案選C。

24. C

[解析]本題考查凈現(xiàn)值指標的計算

NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

該題不需要把三個凈現(xiàn)值全部計算出來，只需計算兩兩之差，根據(jù)差的正負，來判定大小，而且其中的系數(shù)(P/A，10%,8)只需計算一次，可以重復利用，這樣可以大大減小計算量。

根據(jù)以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序為乙>甲>丙。

25. C

[解析]本題考查盈虧平衡點的計算。注意單位一定要一致。

設保本開發(fā)面積為x平方米。

0. 4x-3000-0.25x=0 x=20000。

26. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)投資風險細分類中的總體性風險?？傮w性風險有三種，分別是市場風險、利率風險和購買力風險。

27. B

[解析]本題考查房地產(chǎn)投資風險按產(chǎn)生原因的分類?？梢苑譃樽匀伙L險、社會風險和經(jīng)營風險。

28. C

[解析]本題考查降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風險的對策，一般有六項措施：

(1) 房地產(chǎn)類型組合投資;

(2) 選擇擅長經(jīng)營的項目;

(3) 規(guī)模投資限制競爭;

(4) 在經(jīng)濟上升期投資;

(5) 選擇“短平快”項目;

(6) 預期投資后的維持管理費用。

29. D

[解析]房地產(chǎn)投資的不可抗力風險是指由于意外事故、自然災害、戰(zhàn)爭、政變等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價值損失。市場變化不屬于自然災害也不屬于意外事故，是一種正常的市場發(fā)展狀況。

30. C

[解析]業(yè)務風險是指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風險。

31. D

[解析]設計階段又具體分為四個管理過程。計劃階段的主要工作是簽訂合同，啟動階段的主要工作是項目立項、獲得設計任務書，實施與控制階段是具體的設計工作，收尾階段是移交設計文件。

32. A

[解析]評標委員會組成人員的情況在定標前是保密的，不能在招標文件中公開。

33. D

[解析]建筑安裝工程費用包括四項，分別是直接費、間接費、利潤和稅金。

34. A

[解析]風險管理的內容主要有三項，分別是風險識別、風險評估和風險應對

35. A

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式有四種，分別是和解、調解、仲裁和訴訟。后三種都需要第三方的介入，只有第一種和解，是指糾紛當事人在自愿友好的基礎上達成共識，這種方式不需要第三方的介入。

36. B

[解析]本題考查市場法中建立價格可比基礎中的統(tǒng)一面積內容的換算。換算的關鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產(chǎn)的總價是相同的。

設建筑面積價格為X

建筑面積下的單價×建筑面積=套內建筑面積下的單價×套內建筑面積

100X=80×4000

X=3200元/平方米。

37. A

[解析]采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格。

38. D

[解析]本題考查成本法的公式。房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

則建筑物折舊=重新購建價格-房地產(chǎn)價值

本題注意是房地產(chǎn)價值而非房地產(chǎn)價格。

39. B

[解析]本題考查收益法中凈收益計算的基本公式。凈收益=有效毛收入-運營費用

40. A

[解析]本題考查假設開發(fā)法的基本公式。待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費。

41. C

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行租售自己的項目，突出優(yōu)勢是對項目的情況熟悉。

42. A

[解析]獨家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它業(yè)主將物業(yè)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理，委托人和代理人之間是單一的委托代理關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理人之間的協(xié)調和傭金結算相對簡單。

43. A

[解析]成本導向定價法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價基礎的定價方法。題目中已知的都是與成本有關的因素。

44. B

[解析]路牌是戶外廣告的一種形式。戶外廣告具有長期性、固定性、集中性效應，正好符合題中的要求。AC電視和廣播時間短，且分散，網(wǎng)絡廣告主要缺點是效果難以測定。

45. C

[解析]人員推銷由于銷售人員可以和客戶直接進行交流，可以及時聽到客戶對產(chǎn)品的反映，了顧客戶的需求，所以這種方式的信息反饋速度最快。

46. C

[解析]業(yè)主委員會可以召開業(yè)主委員會會議，也可以召開除了首次業(yè)主大會以外的業(yè)主大會定期會議和業(yè)主大會臨時會議。因為首次業(yè)主大會召開時，業(yè)主委員會還沒有成立，因此是由業(yè)主大會籌備組召開的。

47. C

[解析]新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。

48. A

[解析]住宅專項維修資金可用于購買一級市場國債

49. D

[解析]業(yè)主委員會備案的主體是區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門。

50. C

[解析]物業(yè)服務企業(yè)是一個自負盈虧的獨立的企業(yè)法人，營利性是其根本特征。

51. C

[解析]《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》規(guī)定：對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

52. D

[解析]公積金具有專用性、強制性和互助性三個特點。強制性就如題干所表述的，只要符合規(guī)定的單位和個人，都必須繳存。

53. B

[解析]本題考查住房公積金的提取內容。可采用排除法。

54. D

[解析]住房抵押貸款證券化的主體一共有五個，分別是發(fā)起者、服務機構、特殊目的機構、信用評級機構和投資者。其中特殊目的機構(SPV)是進行住房抵押貸款證券化業(yè)務的載體，由它組織進行貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券。

55. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)信托的特點，主要有三個特點：第一是業(yè)務具有很強的靈活性和多樣性;二是信托財產(chǎn)由于流動性差而具有高風險性;三是信托投資具有高收益性。選項D房地產(chǎn)信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。

56. C

[解析]耕地占用稅以縣級行政區(qū)為單位。

57. B

[解析]契稅屬于財產(chǎn)稅。

58. A

[解析]對于營業(yè)稅而言，按照營業(yè)額和適用稅率計算應納稅額，計算公式為：應納稅額=營業(yè)額×適用稅率。

59. C

[解析]企業(yè)所得稅收入總額中以下收入為不征稅收入：財政撥款、依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金以及國務院規(guī)定的其他不征稅收入。

60. C

[解析]城鎮(zhèn)土地使用稅的應納稅額=納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準=3000×5=15000(元)。注意城鎮(zhèn)土地使用稅按土地面積計算，不按建設面積計算，因此容積率在本題中是迷惑項。

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（責任編輯：xy）

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