第四節(jié) 個(gè)人住房貸款

一、個(gè)人住房貸款的種類

個(gè)人住房貸款除了可按前面房地產(chǎn)貸款分類中的還款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期限長(zhǎng)短來(lái)分類，通常還有下列分類。

(1)根據(jù)貸款用途，把個(gè)人住房貸款分為個(gè)人購(gòu)房貸款、個(gè)人自建住房貸款、個(gè)人大修住房貸款、個(gè)人租房貸款等。其中，個(gè)人購(gòu)房貸款是最主要、最常見(jiàn)的，它根據(jù)購(gòu)房類型，又可分為個(gè)人購(gòu)買新建商品住房貸款、個(gè)人購(gòu)買二手住房貸款、個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款等。

(2)根據(jù)貸款資金來(lái)源，把個(gè)人住房貸款分為住房公積金貸款、商業(yè)性貸款和組合貸款。住房公積金貸款(簡(jiǎn)稱公積金貸款)是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，其貸款利率比商業(yè)性貸款利率低。商業(yè)性貸款是貸款人以營(yíng)利為目的的貸款。組合貸款是借款人所需資金先盡量申請(qǐng)公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸款，即貸款金額由公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。

(3)根據(jù)差別化住房信貸政策，把個(gè)人住房貸款分為首套住房貸款和非首套住房貸款。首套住房貸款也稱為首次購(gòu)房貸款，是指居民家庭購(gòu)買第一套住房的貸款。非首套住房貸款是指居民家庭購(gòu)買第二套及以上住房的貸款。由于實(shí)行差別化住房信貸政策，首套住房貸款的最低首付款比例較低，并享有貸款利率優(yōu)惠。例如，購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例為25%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;購(gòu)買第二套及以上住房的，最低首付款比例為40%.貸款利率為貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

(4)根據(jù)貸款償還方式(簡(jiǎn)稱還款方式)，把個(gè)人住房貸款分為一次性還本付息的貸款和分期還款的貸款。一次性還本付息的貸款是到期后一次性還清全部本金和利息的貸款;貸款期限在1年以下(含1年)的貸款，通常采取這種還款方式。分期還款的貸款是要求分期(通常分月)償還本金和利息的貸款;貸款期限在1年以上的貸款，通常采取這種還款方式。個(gè)人購(gòu)房貸款一般采取分期還款方式。分期還款方式又有等額本息還款、等額本金還款等多種方式。

(5)根據(jù)借款人類型，把個(gè)人住房貸款分為本地人士貸款、外地人十貸款、港澳臺(tái)和外籍人士貸款。

二、個(gè)人住房貸款的相關(guān)術(shù)語(yǔ)

(1)首付款。它是指購(gòu)買住房時(shí)的首次付款金額。因有最低首付款比例的規(guī)定，首付款不應(yīng)少于一定金額。

(2)首付款比例。它是指首付款占所購(gòu)住房總價(jià)的百分比。一般有最低首付款比例的規(guī)定。如果最低首付款比例為20%，則一套總價(jià)為25萬(wàn)元的住房，購(gòu)房人的首付款最少應(yīng)為5萬(wàn)元。

(3)貸款金額。貸款金額簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。需要借款的數(shù)額通常為所購(gòu)住房總價(jià)減去首付款后的余額。

(4)貸款價(jià)值比。貸款價(jià)值比也稱為貸款與價(jià)值比率，貸款成數(shù)、抵押率，是指房地產(chǎn)抵押貸款中貸款金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)為再次抵押的，貸款價(jià)值比應(yīng)為貸款金額占該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除其已擔(dān)保債權(quán)后的余額的比率。一般有最高貸款價(jià)值比的規(guī)定。如貸款金額最高不得超過(guò)抵押房地產(chǎn)價(jià)值的70%。

(5)貸款利率。它是指借款合同約定的貸款利率。因?qū)嵭胁顒e化住房信貸政策，不同購(gòu)房人的貸款利率可能不同。

(6)貸款期限。它是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實(shí)際情況商定，但一般有最長(zhǎng)貸款期限的規(guī)定，如個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為30年。貸款人還可能根據(jù)住房已使用年限(房齡)、借款人年齡等對(duì)貸款期限做出限制。一般住房已使用年限越長(zhǎng)，貸款期限會(huì)越短;借款人年齡越大，貸款期限會(huì)越短。

(7)分期還款額。它是指分期還款的貸款中借款人每期應(yīng)償還貸款的數(shù)額。在個(gè)人住房貸款中，一般采取按月還款方式，因此分期還款額通常為月還款額，俗稱“月供”，是借款人每月應(yīng)償還貸款的數(shù)額。

(8)償還比率。償還比率也稱為還貸收入比，是指借款人分期還款額占其同期收入的比率。在個(gè)人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月收入的比率。在發(fā)放貸款時(shí)，通常將償還比率作為衡量貸款申請(qǐng)人償債能力的一個(gè)指標(biāo)，并規(guī)定一個(gè)最高比率，如將該比率控制在30%以內(nèi)，即給予借款人的最高貸款金額不使其月還款額超過(guò)其家庭月收人的30%。

(9)月房產(chǎn)支出與收入比

(11)貸款額度。也稱為貸款限額。貸款人一般會(huì)用不同的指標(biāo)對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，例如：①貸款金額不得超過(guò)某一最高金額。②貸款金額不得超過(guò)按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的金額。③貸款金額不得超過(guò)按照最高償還比率計(jì)算出的金額。當(dāng)借款人的申請(qǐng)金額不超過(guò)以上所有限額的，以申請(qǐng)金額作為貸款金額;當(dāng)申請(qǐng)金額超過(guò)以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。

(12)貸款余額。它是指分期償還的貸款在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的還款之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。

(13)提前還款。它是指借款人在約定的全部貸款到期日前將全部或部分貸款余額歸還給貸款人的行為。如果是部分提前還款，通常會(huì)導(dǎo)致貸款期限縮短或剩余貸款期限內(nèi)月還款額減少.或者兩者兼而有之。貸款人通常在借款合同中對(duì)提前還款作出特殊規(guī)定，例如：要求借款人在一定期限內(nèi)不能提前還款，否則產(chǎn)生違約金;要求借款人提前10天或30天提出提前還款書(shū)面申請(qǐng)：要求部分提前還款的金額必須是1萬(wàn)元的整數(shù)倍或不小于3個(gè)月的還款額：要求整個(gè)還款期內(nèi)提前還款次數(shù)不得超過(guò)3次;要求按照一定比例或數(shù)額收取手續(xù)費(fèi)或罰金。

(14)展期。它是指借款人與貸款人協(xié)商，在原貸款期限的基礎(chǔ)上延長(zhǎng)貸款期限，但延長(zhǎng)后的總貸款期限不得超過(guò)貸款人規(guī)定的最長(zhǎng)貸款期限。展期后借款人的月還款額會(huì)相應(yīng)減少。

(15)縮期。它是指借款人與貸款人協(xié)商，在原貸款期限的基礎(chǔ)上減短貸款期限，縮期一般有如下兩種情況：一是借款人提前歸還部分貸款余額，在保持月還款額不變時(shí)就會(huì)導(dǎo)致剩余貸款期限縮短;二是借款人未提前還款，而是單純申請(qǐng)縮短貸款期限，此種情況會(huì)導(dǎo)致剩余貸款期限內(nèi)月還款額增加。

另外，展期和縮期有可能導(dǎo)致實(shí)際貸款期限適用利率檔次發(fā)生變化，對(duì)此，一般的做法是：自貸款期限調(diào)整之日起，貸款利率按調(diào)整后的實(shí)際貸款期限所對(duì)應(yīng)的利率檔次執(zhí)行但貸款期限調(diào)整前已計(jì)收的利息不予追溯調(diào)整。

三、個(gè)人住房貸款的有關(guān)選擇

購(gòu)房人在選擇了所購(gòu)買的住房、準(zhǔn)備貸款時(shí)，通常會(huì)面臨一些選擇。

(一)貸款金額的選擇

這是購(gòu)房人的自有資金在支付按最低首付款比例計(jì)算的首付款后有多余，既可以多貸款也可以少貸款的情況下，是多貸款還是少貸款的抉擇。因?yàn)橘J款要付利息，而且貸款越多，付的利息越多，所以在購(gòu)房人的自有資金沒(méi)有較好的投資渠道或投資收益率低于貸款利率的情況下，宜選擇少貸款;反之，宜選擇多貸款。此外，多貸款可以減輕首付款壓力，但未來(lái)的月還款額多、壓力大。因此，為減輕當(dāng)前的首付款壓力，可選擇多貸款：而為減輕未來(lái)的月還款壓力，可選擇少貸款。

(二)貸款方式的選擇

這主要是在公積金貸款、商業(yè)性貸款和組合貸款之間進(jìn)行選擇。因公積金貸款利率低，在符合條件的情況下，全部貸款金額應(yīng)優(yōu)選公積金貸款。但公積金貸款額度一般較小，如果傘部用公積金貸款，則需要支付較多的首付款。例如，購(gòu)買一套總價(jià)為150萬(wàn)元的住房，公積金貸款額度為60萬(wàn)元，最低首付款比例為30%，最低首付款為45萬(wàn)元，但如果全部用公積金貸款，則首付款需要90萬(wàn)元，而不是45萬(wàn)元。因此，全部用公積金貸款雖然貸款利率較低、月還款額少，但首付款壓力大，適合所購(gòu)住房總價(jià)不大或自有資金較多的情況。全部用商業(yè)性貸款因貸款利率較高、月還款額多、壓力大，對(duì)購(gòu)房人的收入要求高，適合不能用公積金貸款或不能全部用公積金貸款，而組合貸款的辦理時(shí)間長(zhǎng)，賣房人又要求盡快拿到房款的情況。組合貸款的月還款額相對(duì)較少，但貸款辦理時(shí)間通常較長(zhǎng)，在沒(méi)有很多錢支付首付款、不能傘部用公積金貸款，且能滿足賣房人回款要求的情況下，應(yīng)優(yōu)選組合貸款。

(三)貸款機(jī)構(gòu)的選擇

在商業(yè)性貸款中，提供貸款的機(jī)構(gòu)有銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，銀行也有多家。不同的貸款機(jī)構(gòu)，其貸款條件(如對(duì)借款人的經(jīng)濟(jì)收入、信用狀況、首付款比例等的要求，有的嚴(yán)，有的松)、貸款利率(有的高，有的低)、貸款額度(有的大，有的小)、貸款期限(有的長(zhǎng)，有的短)、貸款發(fā)放速度(有的快，有的慢)、貸款手續(xù)復(fù)雜程度(有的復(fù)雜，有的簡(jiǎn)單)、還款方便程度(有的很方便，有的不夠方便)、提前還款規(guī)定(有的可提前還款，有的不可提前還款，或提前還款要交違約金)等可能不同，購(gòu)房人應(yīng)從中選擇既能滿足自己貸款金額、時(shí)間等需要又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的貸款機(jī)構(gòu)。例如，從貸款利率考慮，不同貸款機(jī)構(gòu)的貸款利率可能不同，有的為基準(zhǔn)利率，有的可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮，有的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮，因此，購(gòu)房人在同等條件下一般應(yīng)選擇貸款利率最低的。

(四)還款方式的選擇

借款人雖然可以根據(jù)自己的需要選擇還款方式，但一筆貸款通常只能選擇一種還款方式，且借款合同簽訂后一般不能更改。個(gè)人住房貸款因貸款金額大、貸款期限長(zhǎng)，一般選擇分期還款方式，最常見(jiàn)的有等額本息和等額本金還款方式兩種。等額本息還款方式因每月的還款額相同，還款壓力均衡，適合預(yù)期收入變化不大或目前有一定積蓄及預(yù)期收入有所增加的借款人一等額本金還款方式因每月的還款額是遞減的，適合目前收入較高或預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。

(五)貸款期限的選擇

這是在允許的最長(zhǎng)貸款期限內(nèi)，貸款期限是長(zhǎng)一些還是短一些的抉擇。以等額本息還款方式為例，在貸款金額和貸款利率都相同的情況下，貸款期限越長(zhǎng)，月還款額會(huì)越少;反之，月還款額會(huì)越多。因此，如果月收人相對(duì)較低、月還款額壓力較大，一般宜選擇貸款期限長(zhǎng)一些。

四、個(gè)人住房貸款的有關(guān)計(jì)算

(一)首付款的計(jì)算

需要計(jì)算的首付款通常有兩種：①購(gòu)房人最少需要支付的首付款(簡(jiǎn)稱最少首付款)。②購(gòu)房人最多能夠支付的首付款(簡(jiǎn)稱最多首付款)。

(二)貸款金額的計(jì)算

(三)還款額的計(jì)算

(四)貸款余額的計(jì)算

（責(zé)任編輯：xy）

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