第二部分 物權(quán)

物權(quán)的變動(dòng)

(一)物權(quán)變動(dòng)的概念

物權(quán)的變動(dòng)，是物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。從權(quán)利主體方面觀察，即物權(quán)的取得、變更和喪失。由于物權(quán)法律關(guān)系的特性，不特定的義務(wù)人僅負(fù)有不非法干涉物權(quán)之行使的不作為義務(wù)。所以，義務(wù)的適當(dāng)履行表現(xiàn)為尊重物權(quán)的現(xiàn)狀，即在物權(quán)人取得權(quán)利時(shí)，尊重其權(quán)利，在其權(quán)利變更后，尊重其變更后的權(quán)利;物權(quán)如果消滅，義務(wù)人的義務(wù)也就不存在了。

物權(quán)的產(chǎn)生，即物權(quán)人取得物權(quán)，它在特定的權(quán)利主體與不特定的義務(wù)主體之間形成了物權(quán)法律關(guān)系，并使特定的物與物權(quán)人相結(jié)合。物權(quán)的取得有原始取得與繼受取得之分，前者是指不以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)，而是依據(jù)法律直接取得物權(quán)，如因先占、取得時(shí)效取得一物的所有權(quán);后者則是指以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)取得物權(quán)，如因買賣、贈(zèng)與取得物的所有權(quán)。繼受取得又可分為創(chuàng)設(shè)與移轉(zhuǎn)兩種方式。創(chuàng)設(shè)的繼受取得，即所有人在自己的所有物上為他人設(shè)定他物權(quán)，而由他人取得一定的他物權(quán)，如房屋所有人在其房屋上為他人設(shè)定抵押權(quán)，則他人基于房屋所有人設(shè)定抵押權(quán)的行為取得抵押權(quán)。移轉(zhuǎn)的繼受取得，即物權(quán)人將自7己享有的物權(quán)以一定法律行為移轉(zhuǎn)給他人，由他人取得該物權(quán)，如房屋所有人將房屋出賣或者贈(zèng)與他人，則他人根據(jù)其出賣或者贈(zèng)與而取得該房屋的所有權(quán)。

物權(quán)的變更，有廣義和狹義之分。廣義的物權(quán)的變更，是指物權(quán)的主體、內(nèi)容或者客體的變更。但是嚴(yán)格來(lái)講，物權(quán)主體的變更是權(quán)利人的更迭，應(yīng)屬物權(quán)的取得與喪失的問(wèn)題。狹義的物權(quán)的變更，僅指物權(quán)的內(nèi)容或者客體的變更。物權(quán)內(nèi)容的變更，是指在不影響物權(quán)整體屬性的情況下物權(quán)的范圍、方式等方面的變化，如典權(quán)期限的延長(zhǎng)、縮短，地役權(quán)行使方法的改變，抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)的部分履行。物權(quán)客體的變更則是指物權(quán)標(biāo)的物所發(fā)生的變化，如所有權(quán)的客體因附合而有所增加，抵押權(quán)的客體因一部滅失而有所減少。

物權(quán)的消滅，從權(quán)利人方面觀察，即物權(quán)的喪失，可以分為絕對(duì)的消滅與相對(duì)的消滅。絕對(duì)的消滅是指物權(quán)本身不存在了，即物權(quán)的標(biāo)的物不僅與其主體相分離，而且他人也未取得其權(quán)利，如所有權(quán)、抵押權(quán)因標(biāo)的物滅失而消滅，典權(quán)因期限屆滿而消滅。相對(duì)的消滅則是指原主體權(quán)利的喪失和新主體權(quán)利的取得，如因出賣、贈(zèng)與等行為，使一方喪失所有權(quán)而另一方取得所有權(quán)。嚴(yán)格地說(shuō)，物權(quán)的相對(duì)消滅并非物權(quán)消滅的問(wèn)題，而應(yīng)當(dāng)屬于物權(quán)的繼受取得或主體變更的問(wèn)題。

(二)物權(quán)變動(dòng)的原因

物權(quán)法律關(guān)系作為一種民事法律關(guān)系，會(huì)因一定的法律事實(shí)而產(chǎn)生或消滅。而作為主體所享有的權(quán)利，物權(quán)也會(huì)因法律事實(shí)而取得或喪失。這些引起物權(quán)取得或喪失的法律事實(shí)，正是物權(quán)取得或喪失的原因，可以將其劃分為兩類，即民事行為和民事行為以外的原因。了解這些原因，對(duì)于明確物權(quán)的歸屬、判斷財(cái)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)具有十分重要的意義。

(一)物權(quán)的取得

能夠引起物權(quán)取得的法律事實(shí)主要有以下幾項(xiàng)：

1.民事行為。這是取得物權(quán)的最常見(jiàn)的法律事實(shí)。例如，因買賣、互易、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等行為取得所有權(quán)，通過(guò)物的所有人與其他人的設(shè)定行為為他人設(shè)定典權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、質(zhì)權(quán)等他物權(quán)。

另外，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

2.民事行為以外的原因。主要有：

(1)因取得時(shí)效取得物權(quán);

(2)因征收或者沒(méi)收取得物權(quán);

(3)因法律的規(guī)定取得物權(quán)(如留置權(quán));

(4)因附合、混合、加工取得所有權(quán);

(5)因繼承取得物權(quán);

(6)因拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物取得所有權(quán);

(7)因合法建造取得物權(quán);

(8)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)取得物權(quán);

(9)孳息的所有權(quán)取得。天然孳息，由所有權(quán)人取得;既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。

(二)物權(quán)的消滅

能夠引起物權(quán)消滅的法律事實(shí)主要有以下幾項(xiàng)：

1)民事行為。

(1)拋棄。這是以消滅物權(quán)為目的的單方民事行為。拋棄只要權(quán)利人一方作出意思表示即生效力，故拋棄是一種單方民事行為。拋棄的意思表示不一定向特定人為之，只要權(quán)利人拋棄其占有、表示其拋棄的意思，即生拋棄的效力。但他物權(quán)的拋棄，須向因拋棄而受利益的人為意思表示;不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，還須辦理注銷登記才發(fā)生效力。

原則上物權(quán)一經(jīng)權(quán)利人拋棄即歸消滅，但是如果因?yàn)槲餀?quán)的拋棄會(huì)妨害他人的權(quán)利時(shí)，則物權(quán)人不得任意拋棄其權(quán)利。例如，農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因有對(duì)農(nóng)村集體組織的義務(wù)，所以不能隨意拋棄，以免損害農(nóng)村集體組織的權(quán)利。

(2)合同。這是指當(dāng)事人之間關(guān)于約定物權(quán)存續(xù)的期間，或者約定物權(quán)消滅的意思表示一致的民事行為。在合同約定的期限屆滿或約定物權(quán)消滅的合同生效時(shí)，物權(quán)即歸于消滅。例如，債務(wù)人將其建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，經(jīng)與抵押權(quán)人協(xié)商，另以價(jià)值相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)作抵押，消滅原來(lái)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。

(3)撤銷權(quán)的行使。法律或合同規(guī)定有撤銷權(quán)的，因撤銷權(quán)的行使會(huì)導(dǎo)致物權(quán)消滅。例如，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人沒(méi)有按承包合同的規(guī)定向集體組織交付承包收益時(shí)，集體組織可以撤銷其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2)民事行為以外的原因。

(1)標(biāo)的物滅失。物權(quán)的標(biāo)的物如果在生產(chǎn)中被消耗、在生活中被消費(fèi)，如油料燃燒、食物被吃掉、汽車報(bào)廢，或者標(biāo)的物因其他原因滅失，如地震、大火導(dǎo)致房屋倒塌、燒毀。在這些情況下，由于標(biāo)的物不存在了，因而該物的物權(quán)也就不存在了。唯一應(yīng)注意的是，標(biāo)的物雖然毀損，但是對(duì)于其殘余物，原物的所有人仍然享有所有權(quán)。如房屋毀壞，房屋所有權(quán)雖然消滅，但所有人基于所有權(quán)的效力，取得磚土瓦木等動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。另外，由于擔(dān)保物權(quán)的物上代位性，在擔(dān)保標(biāo)的物滅失或毀損時(shí)，擔(dān)保物權(quán)續(xù)存于保險(xiǎn)金、賠償金等在經(jīng)濟(jì)上為該標(biāo)的物的替代物之上。

(2)法定期間的屆滿。在法律對(duì)他物權(quán)的存續(xù)規(guī)定了期間時(shí)，該期間屆滿，則物權(quán)消滅。

(3)混同。這是指法律上的兩個(gè)主體資格歸屬于一人，無(wú)并存的必要，一方為另一方所吸收的關(guān)系?；焱袀鶛?quán)與債務(wù)的混同和物權(quán)的混同，這里專指物權(quán)的混同。物權(quán)的混同，是指同一物的所有權(quán)與他物權(quán)歸屬于一人時(shí)，其他物權(quán)因混同而消滅。例如，甲在其房屋上為乙設(shè)定抵押權(quán)，后來(lái)乙購(gòu)買了該棟房屋取得其所有權(quán)，則所有權(quán)與抵押權(quán)同歸于乙一人，抵押權(quán)消滅。另外，物權(quán)的混同還指所有權(quán)以外的他物權(quán)與以該他物權(quán)為標(biāo)的之權(quán)利歸屬于一人時(shí)，其權(quán)利因混同而消滅。例如，甲對(duì)乙的土地享有建設(shè)用地使用權(quán)，甲在其建設(shè)用地使用權(quán)上為丙設(shè)定了抵押權(quán)，后來(lái)丙因某種原因取得了甲的建設(shè)用地使用權(quán)，這時(shí)建設(shè)用地使用權(quán)與以該建設(shè)用地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)歸屬于丙一人，抵押權(quán)消滅。

物權(quán)因混同而消滅，是為原則。但在一些特定的情況下，物權(quán)雖混同也不消滅。同一物的所有權(quán)與他物權(quán)歸屬于一人時(shí)，如果對(duì)于所有人有法律上的利益，或者對(duì)于第三人有法律上的利益時(shí)，他物權(quán)就不因混同而消滅。例如，甲將其所有的房屋先抵押給乙，然后又抵押給丙，乙為第一次序的抵押權(quán)人，丙為第二次序的抵押權(quán)人，以后如果甲取得乙的抵押權(quán)，依混同消滅的原則，使乙的抵押權(quán)消滅，則甲就可能因丙升為第一次序的抵押權(quán)人受到損害，所以從甲的利益出發(fā)，乙的抵押權(quán)就不因混同而消滅。再如，甲對(duì)乙的土地享有建設(shè)用地使用權(quán)，并將該建設(shè)用地使用權(quán)抵押給丙，后來(lái)甲又取得了該土地的所有權(quán)，發(fā)生了所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的混同，如果使甲的建設(shè)用地使用權(quán)消滅，則勢(shì)必引起丙的抵押權(quán)消滅，所以甲的建設(shè)用地使用權(quán)不因混同而消滅，以免損及丙的利益。

另外，作為一般原則的例外，以他物權(quán)為標(biāo)的的權(quán)利，其存續(xù)對(duì)于權(quán)利人或第三人有利益時(shí)，也不因混同而消滅。例如，甲與乙對(duì)于丙的建設(shè)用地使用權(quán)都有抵押權(quán)，甲為第一次序抵押權(quán)人，乙為第二次序抵押權(quán)人，以后甲因某種關(guān)系取得了丙的建設(shè)用地使用權(quán)，這時(shí)建設(shè)用地使用權(quán)與以該建設(shè)用地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)歸屬于一人，如依混同一般原則，甲的抵押權(quán)應(yīng)該消滅，但這會(huì)影響到甲的利益，所以甲的抵押權(quán)不消滅。再如，甲將其建設(shè)用地使用權(quán)抵押給乙，乙又以該抵押權(quán)(連同主債權(quán))為丙設(shè)定了權(quán)利質(zhì)權(quán)，如果后來(lái)乙取得了甲的建設(shè)用地使用權(quán)，這是建設(shè)用地使用權(quán)與以該建設(shè)用地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)的混合，乙的抵押權(quán)應(yīng)該消滅，但如果這樣，就會(huì)導(dǎo)致丙的權(quán)利質(zhì)權(quán)的消滅，這是有失公平的，所以乙的抵押權(quán)不消滅。

(三)物權(quán)變動(dòng)的公示方法

1.動(dòng)產(chǎn)交付

所謂交付，即移轉(zhuǎn)占有。譬如出賣人將標(biāo)的物交付給買受人，就是將對(duì)物的占有移轉(zhuǎn)給買受人。近代以來(lái)，大多數(shù)國(guó)家在法律上都確認(rèn)交付為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，將動(dòng)產(chǎn)的占有人推定為權(quán)利人。一般而言，交付是占有的現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)移，出于交易便捷的考慮，各國(guó)立法上還承認(rèn)觀念交付，作為對(duì)現(xiàn)實(shí)交付的補(bǔ)充。

以交付作為公示方法是為一般原則，但是對(duì)于船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)，法律規(guī)定以登記作為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，即非經(jīng)登記，關(guān)于這些特別動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人。

交付在法律上產(chǎn)生什么樣的效果呢?大陸法系各國(guó)民法立法例有兩種做法：

(1)交付對(duì)抗主義。此主義以移轉(zhuǎn)占有為物權(quán)的公示方法，即在移轉(zhuǎn)占有前，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)僅在當(dāng)事人間發(fā)生效力，但不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，例如，甲將財(cái)產(chǎn)出賣給乙，在交付前又出賣給丙，則乙不能要求丙返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求甲返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失?！斗▏?guó)民法典》和《日本民法典》采此主義。

(2)交付要件主義。此主義以移轉(zhuǎn)占有為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即在移轉(zhuǎn)占有前，物權(quán)的變動(dòng)不僅不能對(duì)抗第三人，在當(dāng)事人之間也不產(chǎn)生效力。例如，甲與乙訂立了買賣合同，在甲將財(cái)產(chǎn)交付于乙之前，甲仍然享有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)?！兜聡?guó)民法典》采此主義。

根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第23條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

交付通常是指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了交易上的便利，發(fā)展出一些變通的交付方法，稱為觀念交付，主要有：

(1)簡(jiǎn)易交付，即受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過(guò)寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。這是因?yàn)闃?biāo)的物已經(jīng)為受讓人實(shí)際占有，如果要使其先將物返還給出讓人，再由出讓人轉(zhuǎn)讓給受讓人，純屬徒勞。因此我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

(2)占有改定，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。所以，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。例如，甲將其所有的書(shū)賣給乙，按一般情形，只有在甲把書(shū)交給乙時(shí)才發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，但甲還想留書(shū)閱讀，這時(shí)甲可以占有改定的方式使乙取得間接占有，以代替現(xiàn)實(shí)交付。

(3)指示交付，即動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)于第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。例如，甲將其出租的家具賣給乙，但是由于租賃期限未滿，暫時(shí)無(wú)法收回，甲可以把其家具的返還請(qǐng)求權(quán)讓與乙，以代替現(xiàn)實(shí)交付。

(4)擬制交付，即出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證(如倉(cāng)單、提單)交給受讓人，以代替物的現(xiàn)實(shí)交付。這時(shí)如果標(biāo)的物仍由出讓人或第三人占有時(shí)，受讓人則取得對(duì)于物的間接占有。

在現(xiàn)實(shí)生活中，交付的方式是多種多樣的，不可能將其全部羅列出來(lái)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律的規(guī)定、合同的約定、交易上的習(xí)慣及其他具體情況確定標(biāo)的物是否交付。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是將物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)登載于特定國(guó)家機(jī)關(guān)的簿冊(cè)上。相比于動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)具有價(jià)值大、稀缺性較高的特點(diǎn)，因而圍繞特定不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的交易關(guān)系相對(duì)較多，單憑占有不足以表征不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利歸屬關(guān)系。因而需要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，由專門的登記機(jī)關(guān)，依照法定的程序，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利及其變動(dòng)進(jìn)行登記，向社會(huì)公開(kāi)以供查閱，便利不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)行，并保護(hù)交易安全。

關(guān)于登記的法律效果，大陸法系各國(guó)民法立法例主要有兩種：

(1)登記對(duì)抗主義。此主義以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依當(dāng)事人間的合意即產(chǎn)生法律效力。但是，非經(jīng)登記，不能對(duì)抗第三人。法國(guó)法采此主義。我國(guó)對(duì)船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)也采登記對(duì)抗主義。

(2)登記要件主義。此主義以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除了當(dāng)事人間的合意外，還要進(jìn)行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人間也不發(fā).生效力。德國(guó)法采此主義。

此外，大多數(shù)英美法系國(guó)家采取地券交付主義。根據(jù)這一主義，在初次登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，登記機(jī)關(guān)依一定的程序確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。讓與不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人之間將讓與契約與地券一并交給登記機(jī)關(guān)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)。對(duì)于受讓人則交付新地券或者在原地券上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，從而使第三人能從該地券中了解不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯(Robert Torrens)所創(chuàng)，故稱為“托倫斯主義”。

根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)予以辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(1)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(2)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;(3)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：(1)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;(2)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;(3)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。

此外還有幾種登記制度，其直接目的不在于發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，而是為了使不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載反映真實(shí)的物上權(quán)利歸屬，如更正登記與異議登記，或者是為了保全一項(xiàng)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)，如預(yù)告登記。

預(yù)告登記。這又稱為假登記，是指為保全一項(xiàng)旨在取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，限制債務(wù)人重復(fù)處分該不動(dòng)產(chǎn)而為登記。例如，在房屋預(yù)售買賣中，買賣雙方簽訂預(yù)售合同，買方依約有權(quán)請(qǐng)求賣方在房屋建成之后交付房屋并辦理登記，這在性質(zhì)上屬于債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。為了保障將來(lái)取得房屋所有權(quán)，買方可以依法辦理預(yù)告登記，使其發(fā)生對(duì)抗第三人的效力，以限制賣方再行處分房屋。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。并且，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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