第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的比較法

一、比較法概述

比較法也稱為市場法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

上面所講的估價(jià)對象，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)，是指需要評估其價(jià)值的房地產(chǎn)。與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，簡稱可比實(shí)例，是指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)日的吻合、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)。

比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。因此，估價(jià)對象的未知價(jià)格(價(jià)值)可以通過類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?，?dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。但是，只要收集了較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理所得的結(jié)果，可以作為估價(jià)對象價(jià)值的最佳測算值。

比較法適用于評估商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)的價(jià)值。特殊廠房、機(jī)場、碼頭、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等數(shù)量很少或很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，難以采用比較法估價(jià)。在建工程之類可比性很差的房地產(chǎn)，一般也難以采用比較法估價(jià)。

運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為以下四大步驟：①收集交易實(shí)例：②選取可比實(shí)例。③對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。該步驟又分為建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整4個小步驟。④求取估價(jià)對象價(jià)值。

二、收集交易實(shí)例

運(yùn)用比較法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。只有擁有了大量的交易實(shí)例，才能把握正常的房地產(chǎn)市場價(jià)格行情，保障評估出的估價(jià)對象價(jià)值不會超出合理的范圍;才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，保障根據(jù)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格評估出的估價(jià)對象價(jià)值更加準(zhǔn)確而不會出現(xiàn)較大誤差。

收集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個基本保證。在收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量收集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況。②交易雙方基本情況、③成交價(jià)格。④成交日期。⑤付款方式。⑥交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式等。

三、選取可比實(shí)例

可能收集到的交易實(shí)例較多，但針對具體的估價(jià)對象及估價(jià)日的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)，其中某些交易實(shí)例可能不適用，因此需要從中選取3～10個符合一定條件的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)。②可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)。④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

四、對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，對價(jià)格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)的可比實(shí)例成交價(jià)格修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。

1.建立比較基礎(chǔ)

建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。②統(tǒng)一付款方式。③統(tǒng)一價(jià)格單位。

對于某些估價(jià)對象，有時(shí)難以直接選到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”部分相同而范圍有所不同的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例。所謂范圍不同，是指“有”與 “無”的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間“好”與“壞”“優(yōu)”與“劣”或“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無對比”并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異。

房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價(jià)格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。

統(tǒng)一價(jià)格單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。統(tǒng)一價(jià)格表示單位一般采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格;土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。

2.交易情況修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價(jià)對象價(jià)值是合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)把它處理為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，稱為交易情況修正。

要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常價(jià)格及其是如何偏離的。其中常見的是交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用;有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評估的估價(jià)對象價(jià)值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值。但在實(shí)際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納;或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。

3.市場狀況調(diào)整

可比實(shí)例的成交價(jià)格是成交日期的價(jià)格，是在成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。而需要評估的估價(jià)對象價(jià)值應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在(多數(shù)估價(jià)為這種情況)，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。南于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化，政府出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)牛了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個不同時(shí)間的價(jià)格也會有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

在可比實(shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)市場價(jià)格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲和下跌3種情況。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格平穩(wěn)時(shí)，可不進(jìn)行市場狀況調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行市場狀況調(diào)整，以使價(jià)格符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況。

4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

運(yùn)用比較法估價(jià)需要將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況進(jìn)行比較，如果兩者不同(通常是這種情況)，還應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)值高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。在這3種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步分解為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是比較法中的一個難點(diǎn)和關(guān)鍵。但如果可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況有許多相同之處，則需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容就較少，房地產(chǎn)狀況調(diào)整相應(yīng)就簡單。因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估價(jià)對象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。

五、求取估價(jià)對象價(jià)值

由上述內(nèi)容可知，比較法估價(jià)需要對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過交易情況修正之后，就把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格;經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格變成了在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格：經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了估價(jià)對象的價(jià)值。

每個可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述各種修正和調(diào)整之后，都會相應(yīng)地得到一個價(jià)值。例如，5個可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過各種修正和調(diào)整之后，就會得到5個價(jià)值。但這些價(jià)值通常是不同的，從而需要把它們綜合成一個價(jià)值，以此作為比較法測算的估價(jià)對象價(jià)值。從理論上講，綜合的方法主要有平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)。

（責(zé)任編輯：xy）

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