第六節(jié)房地產(chǎn)估價報告

一、房地產(chǎn)估價報告概述

房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述，可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師提供給估價委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價值或價格的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價值或價格的分析報告。

房地產(chǎn)估價報告一般應(yīng)采取書面形式。書面報告按照格式，分為敘述式報告和表格式報告。成套住宅抵押估價報告可以采用表格式報告。

二、房地產(chǎn)估價報告的組成

房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：①封面。②目錄。③致估價委托人函。④估價師聲明。⑤估價假設(shè)和限制條件。⑥估價結(jié)果報告。⑦估價技術(shù)報告。⑧附件。

(一)封面

封面的內(nèi)容一般包括：①標(biāo)題(估價報告名稱)。②估價項目名稱。③委托人(名稱或者姓名)。④估價機構(gòu)(名稱)。⑤注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)。⑥估價作業(yè)期(估價的起止日期。具體是估價委托書出具日期至估價報告出具日期)。⑦估價報告編號。

(二)目錄

目錄中通常按照前后次序列出估價報告各個組成部分的名稱及其對應(yīng)的頁碼，以便于委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易查找到其感興趣的內(nèi)容。

(三)致估價委托人函

致估價委托人函是估價機構(gòu)正式地向估價委托人報告估價結(jié)果及呈送估價報告的信件。說明估價機構(gòu)接受估價委托人的委托，選派哪些估價師，根據(jù)什么估價目的，遵守公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用哪些估價方法，對什么估價對象在什么日期(價值時點)的什么價值(價值類型)進行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價結(jié)果總價和單價分別是多少，以及估價報告使用期限等。

估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。致估價委托人函中的落款日期即為估價報告出具日期。估價報告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過一年。估價報告使用期限的表達形式為：自××年××月××日起至××年××月××日止;或者：自××年××月××日起算××年(××月、××口)。明確估價報告使用期限的意義重大：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)：在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。因此，估價報告使用期限不同于估價責(zé)任期限：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責(zé)任期限就是估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期限應(yīng)為無限期或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

(四)估價師聲明

估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告的合法性、真實性、合理性以及估價的獨立、客觀、公正性等問題的說明或保證。所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)在該聲明中簽名，但非注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在該聲明中簽名。該聲明對簽名的注冊房地產(chǎn)估價師也可以起著一種警示作用。

(五)估價假設(shè)和限制條件

估價假設(shè)和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要、但尚不能肯定而又必須予以明確的前提條件，以及由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處。

房地產(chǎn)價值受許多因素的影響，在不同的前提條件下會有不同的價值。但估價的前提條件不是委托人和估價師可以隨意假定的。假定一是要基于事實之上，二是要根據(jù)估價目的的需要。因此，如果不是估價目的的需要，對于確定性因素，不得進行假設(shè)：對于不確定因素，估價師應(yīng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對估價項目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。嚴禁估價師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價假設(shè)和限制條件。

估價假設(shè)和限制條件主要包括以下方面：一是對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實性、合法性的假定;二是對估價對象有關(guān)狀況的假定(主要是其中的權(quán)益狀況和實物狀況);三是對評估的價值前提的說明;四是對估價方法使用前提的說明。

(六)估價結(jié)果報告

估價結(jié)果報告通常簡明扼要地說明以下事項：①估價委托人。②估價機構(gòu)。③估價目的。④估價對象。⑤價值時點。⑥價值類型。⑦估價依據(jù)。⑧估價原則。⑨估價方法。⑩估價結(jié)果。①其他需要說明的事項。②估價人員(包括執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號、執(zhí)行估價內(nèi)容及簽名，協(xié)助估價的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱、協(xié)助估價內(nèi)容及簽名，幫助估價的專家的姓名、相關(guān)資格或職稱、幫助估價內(nèi)容及簽名)。

(七)估價技術(shù)報告

估價技術(shù)報告一般包括以下內(nèi)容：①估價對象分析(包括最高最佳利用分析)。②市場背景分析(即估價對象子市場分析)。③估價方法選用分析。④估價的詳細測算過程。⑤估價結(jié)果及其確定理由。估價技術(shù)報告一般應(yīng)提供給委托人，但因知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人，如果不提供給委托人的，應(yīng)事先在估價委托合同中約定。

(八)附件

附件是估價報告的重要組成部分，是放在估價報告后面的、相對獨立的補充說明或證明估價依據(jù)、估價對象狀況、估價機構(gòu)資質(zhì)和估價師資格等的資料，包括：①估價委托書復(fù)印件。②估價對象位置示意圖。③估價對象外觀、內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片。④估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件。⑤估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。⑥估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件。⑦注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。

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