2018年初中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月3、4日，2018年經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試中級(jí)實(shí)行機(jī)考。2018年經(jīng)濟(jì)師報(bào)名時(shí)間為7-9月份，建議考生們提前復(fù)習(xí)，以下是《中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》教材考點(diǎn)，供考生查看學(xué)習(xí)!

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第八章房地產(chǎn)估價(jià)

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)通俗而簡(jiǎn)單的理解，就是估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。如果要獲得科學(xué)準(zhǔn)確、具有公信力、承擔(dān)法律責(zé)任的估價(jià)結(jié)果，就需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

目前在我國(guó)，專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)不是任何單位和個(gè)人都可以從事的，只能由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和具有房地產(chǎn)估價(jià)資格的專業(yè)人員——注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)從事。

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)簡(jiǎn)單地說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)，較具體來(lái)說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

通常把上述概念中的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和委托人，統(tǒng)稱為估價(jià)當(dāng)事人：特定日的，稱為估價(jià)目的;公認(rèn)的原則，稱為估價(jià)原則;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍Q為估價(jià)程序;依據(jù)的有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，稱為估價(jià)依據(jù);合理的假設(shè)，稱為估價(jià)假設(shè);科學(xué)的方法，稱為估價(jià)方法：特定房地產(chǎn)，稱為估價(jià)對(duì)象;特定時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)(也稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn));特定價(jià)值或價(jià)格，稱為價(jià)值類型;分析、測(cè)算和判斷出的特定價(jià)值或價(jià)格以及提供的相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)，稱為估價(jià)結(jié)果。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則

房地產(chǎn)估價(jià)原則是指房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。它是人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。

評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循以下原則：①獨(dú)立、客觀、公正原則。②合法原則。③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則=④替代原則。⑤最高最佳利用原則。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型，從上述原則中選擇適用的估價(jià)原則，并可增加其他適用的估價(jià)原則。

市場(chǎng)價(jià)值是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。抵押價(jià)值是房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。抵押凈值是抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值，投資價(jià)值是房地產(chǎn)對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。現(xiàn)狀價(jià)值是房地產(chǎn)在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。

獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范同內(nèi)。最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在房地產(chǎn)最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的程序

房地產(chǎn)估價(jià)工作一般按下列程序進(jìn)行：①受理估價(jià)委托。②確定估價(jià)基本事項(xiàng)，包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型。③編制估價(jià)作業(yè)方案。④收集估價(jià)所需資料

⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。⑦確定估價(jià)結(jié)果。⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。⑨審核估價(jià)報(bào)告。⑩交付估價(jià)報(bào)告。⑩保存估價(jià)資料。

（責(zé)任編輯：xy）

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