第五節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法

一、假設(shè)開發(fā)法概述

假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值。

假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或冉開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，如可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。以下將這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟：①調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況。②選擇最佳的開發(fā)利用方式。③估算開發(fā)經(jīng)營期。④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。⑤預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤。⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

二、假設(shè)開發(fā)法的基本公式

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi).(8——42)

在實(shí)際估價(jià)中，對于上式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對象(待開發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開發(fā)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作及其必要的支出和應(yīng)獲得的正常利潤。因此，如果是已經(jīng)完成的工作及相應(yīng)的支出和利潤，則它們已被包含在估價(jià)對象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。例如，評估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！钡牵绻窃u估已完成拆遷補(bǔ)償安置后的土地價(jià)值。則不應(yīng)將拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)作為扣除項(xiàng)目。

運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況;二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前的狀況，即估價(jià)對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)等;在開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來，主要有以下幾種情況：①估價(jià)對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)。②估價(jià)對象為生地，將生地開發(fā)成熟地。③估價(jià)對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)。④估價(jià)對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地。⑤估價(jià)對象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè)。⑥估價(jià)對象為在建T程，將在建工程續(xù)建成房屋。⑦估價(jià)對象為舊的房地產(chǎn)，將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修改造成新的房地產(chǎn)。

開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產(chǎn)，投資者將其建成后可能自己直接經(jīng)營)等。

三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有以下兩種方式：一是采用折現(xiàn)的方式，下面將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法：二是采用計(jì)算投資利息的方式，下面將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列三大區(qū)別：

第一，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)朋、銷售稅費(fèi)等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況做出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

第二，傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值(直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2011年8月15日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的收入和支出都折算到2011年8月15日。如果預(yù)測該土地2014年8月15日開發(fā)完成后的房價(jià)(含地價(jià))為5 000萬元，折現(xiàn)率為1 0%，則需要將這5 000萬元折現(xiàn)到20 11年8月1 5日，即在20 11年8月1 5日來看的房價(jià)實(shí)際為：5 000÷(1+1 0%)3=3 756.57(萬元)。

第三，在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，義包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

四、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

(一)開發(fā)經(jīng)營期

為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格或租金，估計(jì)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間及發(fā)生的金額，便于對各項(xiàng)收入和支出進(jìn)行折現(xiàn)或者計(jì)算投資利息等，首先需要估算開發(fā)經(jīng)營期。

在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。其中，開發(fā)期也可稱為開發(fā)建設(shè)期或建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工驗(yàn)收合格的這段時(shí)間。經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售(包括預(yù)售，下同)、出租、營業(yè)、自用，因此經(jīng)營期可具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運(yùn)營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

估算開發(fā)經(jīng)期可以采用類似于比較法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。

開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估算、但在現(xiàn)實(shí)中由于某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，土地征收或房屋拆遷中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇異常嚴(yán)寒酷暑等惡劣天氣，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長，由于開發(fā)期延長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)，但這類特殊的非正常因素存估算開發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營期特別是銷售期，通常難以準(zhǔn)確估算，在估算時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。

(二)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值。從理論上講，該市場價(jià)值在正常情況下是未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況在未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的市場價(jià)值：而當(dāng)未來的房地產(chǎn)市場較好，適宜采取預(yù)售的，則該市場價(jià)值是未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的市場價(jià)值;當(dāng)未來的房地產(chǎn)市場不好，需要延遲銷售的，則該市場價(jià)值是未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的市場價(jià)值。

在實(shí)際估價(jià)中，由于真正的未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況，特別是未來房地產(chǎn)市場狀況在估價(jià)時(shí)是不可知的，所以通常是基于估價(jià)時(shí)的認(rèn)識和掌握的有關(guān)情況做出相應(yīng)的預(yù)測，但不宜直接將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。因此，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測來求取：，對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測、比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)(同比較法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求)：例如，假設(shè)現(xiàn)在是2011年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年(或18個(gè)月)，如果要推測該商品住宅在2013年2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過收集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及術(shù)來可能的變化趨勢來推測確定。

(三)扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目即開發(fā)所必要的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的正常利潤，均是假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中應(yīng)扣除的項(xiàng)目，具體包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。要注意它們均是取得待開發(fā)房地產(chǎn)以后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成，還需要的正常支出及應(yīng)獲得的正常利潤，不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤。

(四)折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

（責(zé)任編輯：xy）

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