第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)概述

招標(biāo)投標(biāo)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行大宗貨物的買(mǎi)賣(mài)、工程項(xiàng)目的發(fā)包以及服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供時(shí)采用的一種交易方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工是一種特定的工程采購(gòu)方式，其招標(biāo)、投標(biāo)從交易雙方角度看，分為工程招標(biāo)和工程投標(biāo)。工程招標(biāo)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，下同)公開(kāi)提出交易條件，以征詢(xún)施工單位的最佳方案。工程投標(biāo)是施工單位為了得到工程合同而向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)出的響應(yīng)。

工程招標(biāo)、投標(biāo)的目的是為了簽訂合同。雖然招標(biāo)文件對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目有詳細(xì)介紹，但它缺少合同成立的條件——價(jià)格。在招標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目成交的價(jià)格有待于投標(biāo)者提出，因此招標(biāo)不具備要約的條件，不能稱(chēng)為要約，招標(biāo)實(shí)際上是邀請(qǐng)他人對(duì)其提出要約(報(bào)價(jià))，是一種要約邀請(qǐng)。而投標(biāo)則是要約，中標(biāo)通知書(shū)是承諾。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

(一)公開(kāi)招標(biāo)

公開(kāi)招標(biāo)也稱(chēng)為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)有形建筑市場(chǎng)或報(bào)刊、廣播、電視等媒體發(fā)布招標(biāo)公告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的施工單位不受地域和部門(mén)限制均可參與投標(biāo)。

公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)人可以在較廣泛的范圍內(nèi)選擇施工單位，有利于取得最佳的工程方案，各投標(biāo)人可以充分發(fā)揮自己在技術(shù)、資金、管理等方面的優(yōu)勢(shì)參與競(jìng)爭(zhēng)，體現(xiàn)了公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。公開(kāi)招標(biāo)的缺點(diǎn)是投標(biāo)人數(shù)量較多，評(píng)標(biāo)的工作量較大，招標(biāo)時(shí)間較長(zhǎng)、費(fèi)用較高。

(二)邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)也稱(chēng)為有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或指名競(jìng)爭(zhēng)方式，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的施工單位發(fā)出邀請(qǐng)函，對(duì)招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實(shí)施條件等做出簡(jiǎn)要說(shuō)明，請(qǐng)他們參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的施工單位數(shù)量較少，但為了達(dá)到充分競(jìng)爭(zhēng)的目的，一般不應(yīng)少于3家。

與公開(kāi)招標(biāo)相比，邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用和節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，減少了一定的風(fēng)險(xiǎn)。邀請(qǐng)招標(biāo)的缺點(diǎn)是招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競(jìng)爭(zhēng)力的施工單位。

2001年6月，建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定，房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上，或者項(xiàng)目總投資在3 000萬(wàn)元人民幣以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)規(guī)定的本地區(qū)必須進(jìn)行工程施工招標(biāo)的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)不得小于上述范圍。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)雖然因工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同而異，但其基本程序大致相同，都要經(jīng)過(guò)以下步驟：①招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作。②發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)。③投標(biāo)人資格預(yù)審。④發(fā)售招標(biāo)文件。⑤開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)。⑥簽訂工程承包合同。

(一)招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作

招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作包括落實(shí)招標(biāo)條件和編制招標(biāo)文件。

項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具備下列條件：①按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)。②建設(shè)資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)。③有滿(mǎn)足工程招標(biāo)需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料。④法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

招標(biāo)文件應(yīng)包括下列內(nèi)容：①投標(biāo)須知，包括工程概況，招標(biāo)范圍，資格審查條件，工程資金來(lái)源或者落實(shí)情況(包括銀行出具的資金證明)，標(biāo)段劃分，工期要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑安排，投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標(biāo)報(bào)價(jià)要求，投標(biāo)有效期，開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)，評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等。②招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計(jì)文件。③采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)提供工程量清單。④投標(biāo)函的格式及附錄。⑤擬簽訂合同的主要條款。⑥要求投標(biāo)人提交的其他材料。

招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保。投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過(guò)50萬(wàn)元。

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)依據(jù)國(guó)家規(guī)定的工程量計(jì)算規(guī)則及招標(biāo)文件規(guī)定的計(jì)價(jià)方法和要求編制標(biāo)底，并在開(kāi)標(biāo)前保密。一個(gè)招標(biāo)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底。

工程施工招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。

依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程，招標(biāo)人自行辦理施工招標(biāo)事宜的，應(yīng)具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力：①有專(zhuān)門(mén)的施工招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)。②有與工程規(guī)模、復(fù)雜程度相適應(yīng)并具有同類(lèi)工程施工招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)、熟悉有關(guān)工程施工招標(biāo)法律法規(guī)的工程技術(shù)、工程造價(jià)及工程管理的專(zhuān)業(yè)人員。不具備上述兩個(gè)條件的，招標(biāo)人應(yīng)委托具有相應(yīng)資格的工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理施工招標(biāo)。

招標(biāo)人自行辦理施工招標(biāo)事宜的，應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的5日前，向工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案，并報(bào)送材料。

(二)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)

采用公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目應(yīng)在國(guó)家或者地方指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介上刊登招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)工程建設(shè)和建筑業(yè)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。以盡可能地向所有潛在的投標(biāo)者發(fā)出通告，使準(zhǔn)備參與的投標(biāo)者都能公平地得到投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。

招標(biāo)公告應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址，招標(biāo)工程的性質(zhì)、規(guī)模、地點(diǎn)以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

采用邀請(qǐng)招標(biāo)的項(xiàng)目應(yīng)向3個(gè)以上符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)載明上述招標(biāo)公告規(guī)定的事項(xiàng)。

(三)投標(biāo)人資格預(yù)審

投標(biāo)人資格預(yù)審目的在于通過(guò)對(duì)參加投標(biāo)的施工單位技術(shù)水平、財(cái)務(wù)實(shí)力和施工管理經(jīng)驗(yàn)等方而的審查，剔除不合格的施工單位，提高招標(biāo)機(jī)構(gòu)的工作效率，降低招標(biāo)成本。

實(shí)行資格預(yù)審的招標(biāo)工程，招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目經(jīng)理與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。當(dāng)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以南招標(biāo)人從中選擇不少于7家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

(四)發(fā)售招標(biāo)文件

招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間發(fā)售招標(biāo)文件。同時(shí)，將招標(biāo)文件報(bào)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。招標(biāo)人需對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件收受人，并同時(shí)報(bào)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。該澄清或者修改的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。

招標(biāo)人對(duì)于發(fā)出的招標(biāo)文件可以酌情收取工本費(fèi)。其中的設(shè)計(jì)文件，招標(biāo)人可以酌情收取押金。對(duì)于開(kāi)標(biāo)后將設(shè)計(jì)文件退還的，招標(biāo)人應(yīng)退還押金。

(五)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)

(1)接收投標(biāo)文件。(2)開(kāi)標(biāo)。(3)評(píng)標(biāo)。(4)授標(biāo)。

(六)簽訂工程承包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。訂立書(shū)面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)將合同送工程所在地縣級(jí)以上的建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的，投標(biāo)保證金不予退還并取消其中標(biāo)資格。給招標(biāo)人造成的損失超過(guò)投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償;沒(méi)有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)對(duì)招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)給予賠償。

（責(zé)任編輯：xy）

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