第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是指在開發(fā)項(xiàng)同的策劃設(shè)計(jì)、施工和銷售等階段，主動(dòng)運(yùn)用動(dòng)態(tài)控制原理，經(jīng)常地、定期或不定期地將項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本數(shù)額與相應(yīng)的目標(biāo)成本值進(jìn)行比較，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。在監(jiān)督和糾偏的過程中，如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)際成本數(shù)額偏離成本目標(biāo)值，就應(yīng)采取組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施和信息措施等糾偏措施，糾正成本偏差，保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則

(1)設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。

(2)設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)。

(3)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)有機(jī)結(jié)合是成本控制的重要手段。

(4)變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容

(1)項(xiàng)目策劃階段成本控制。

(2)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制。

(3)項(xiàng)目施工招標(biāo)階段成本控制。

(4)項(xiàng)目施工階段成本控制。

(5)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段成本控制。

(6)項(xiàng)目銷售階段成本控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的內(nèi)涵和構(gòu)成

質(zhì)量是一組固有的特性滿足要求的程度(ISO 9000)。引申到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其質(zhì)量就是國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求，體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)境協(xié)調(diào)性等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的概念與要求

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制是指按照確定的質(zhì)量目標(biāo)或以技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，在開發(fā)建設(shè)過程中可進(jìn)行的質(zhì)一鏈監(jiān)督和管理活動(dòng)。其目的是為開發(fā)項(xiàng)目的剛戶提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，質(zhì)量控制的關(guān)鍵是項(xiàng)目開發(fā)過程和產(chǎn)品都必須滿足既定的項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的要求

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制應(yīng)做到以下幾點(diǎn)。

(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須符合設(shè)計(jì)承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書的范圍內(nèi)。

(2)設(shè)計(jì)文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙之間無矛盾。

(3)項(xiàng)目的設(shè)備選型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠;環(huán)境保護(hù)、“三廢”處理、能源利用要符合國(guó)家和有關(guān)部門的規(guī)定指標(biāo)。

(4)施工過程要與技術(shù)要求、技術(shù)規(guī)范和設(shè)計(jì)質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)

(1)全面性。

(2)及時(shí)性與主動(dòng)性。

(3)標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性。

(4)連續(xù)性和相關(guān)性。

(四)設(shè)計(jì)階段與施工階段的質(zhì)量控制

1.設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

(1)分階段進(jìn)行審查。對(duì)階段性的設(shè)計(jì)成果應(yīng)堅(jiān)持審批簽章制度，只有前一階段設(shè)計(jì)符合目標(biāo)要求，才能再進(jìn)行下一階段更深入的設(shè)計(jì)，否則無效。

(2)委托或聘請(qǐng)專家審。由于設(shè)計(jì)工作的特殊性，對(duì)于一些規(guī)模大、技術(shù)要求高的項(xiàng)目，或情況特殊的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目管理者，可以委托設(shè)計(jì)監(jiān)理、設(shè)計(jì)顧問公司審查，或者聘請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度、設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

(3)多方案對(duì)比選擇。從項(xiàng)口全面控制的角度出發(fā)，可以采取設(shè)計(jì)招標(biāo)等方式對(duì)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比分析。

(4)對(duì)設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。這是一項(xiàng)十分細(xì)致、同時(shí)又是技術(shù)性很強(qiáng)的工作。對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行槍查需要注意的主要方而有：①設(shè)計(jì)工作以及設(shè)計(jì)文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解：②設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，特別是強(qiáng)制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標(biāo)準(zhǔn)，以及某些相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2.施工階段的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制主要是通過審核有關(guān)文件、報(bào)表，以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及通過試驗(yàn)、檢驗(yàn)途徑和相應(yīng)的方法實(shí)現(xiàn)的，其具體過程如下。

(1)審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表

(2)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督檢查

(3)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收是在施工單位自行檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對(duì)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行抽查復(fù)驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對(duì)工程施工質(zhì)量達(dá)到合格與否做出確認(rèn)。施工質(zhì)量驗(yàn)收有利于全面評(píng)價(jià)工程施工質(zhì)量、衡量承包商的施工質(zhì)量水平、推動(dòng)項(xiàng)目質(zhì)量管理水平的持續(xù)改進(jìn)。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般要?jiǎng)澐譃闄z驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部或單位工程，分級(jí)進(jìn)行其質(zhì)量的檢驗(yàn)與評(píng)定。

(1)檢驗(yàn)批。(2)分項(xiàng)工程。(3)分部工程。(4)單位工程。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的類型、規(guī)模與特點(diǎn)，結(jié)合各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系，確定進(jìn)度目標(biāo)、編制進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)整個(gè)建設(shè)過程的進(jìn)度實(shí)施跟蹤、檢查和調(diào)整的行為過程。

進(jìn)度控制的最終目的是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)度控制的總目標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日的建設(shè)工期。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的范圍

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的總目標(biāo)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施階段。要保證進(jìn)度日標(biāo)的順利完成，項(xiàng)目的進(jìn)度控制就要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程的各個(gè)方面進(jìn)行進(jìn)度控制。項(xiàng)日進(jìn)度控制的范圍如下所示。

(1)項(xiàng)目的各個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制不僅包括項(xiàng)目工程實(shí)施階段，還包括項(xiàng)目前期的策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段和竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段。

(2)項(xiàng)目的各個(gè)組成部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，不論是紅線內(nèi)工程還是紅線外配套工程，也不論是房屋建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備工程，還是室外給水、排水、電力、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ?、道路、綠化等工程，都需要進(jìn)行進(jìn)度控制。

(3)影響進(jìn)度的各種因素。影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材料與設(shè)備因素，水文、地質(zhì)與氣象因素，資金與社會(huì)因素等。因此，進(jìn)度控制的一項(xiàng)重要工作是分析預(yù)測(cè)影響進(jìn)度的各種因素，據(jù)此提出預(yù)防措施，以保證項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的實(shí)施

影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的因素很多，如設(shè)計(jì)拖延，總承包單位將工程發(fā)包給資質(zhì)不夠的分包單位，監(jiān)管部門拖延審批時(shí)間，項(xiàng)目資金到位不及時(shí)等。實(shí)施階段的進(jìn)度控制包括以下幾點(diǎn)。(1)實(shí)施進(jìn)度調(diào)整。(2)進(jìn)度控制。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目安全管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目成本、質(zhì)量和進(jìn)度控制與管理的同時(shí)，要加強(qiáng)勘察、設(shè)計(jì)單位的勘察報(bào)告和設(shè)計(jì)文件技術(shù)與安全質(zhì)量的監(jiān)督，要督促施工單位加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理工作，確保施工安全。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的安全管理是指為保證開發(fā)項(xiàng)目建成后能夠安全使用和施工建設(shè)過程正常進(jìn)行，防止傷亡事故發(fā)生、確保安全施工而采取的各種措施和行動(dòng)的總稱。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中安全管理的任務(wù)主要有以下幾點(diǎn)。

(1)要對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、行政法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，按程序搞好工程勘察設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)文件中涉及安全內(nèi)容的審核，共同遵守合同約定的工期。

(2)為保證正常施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向施工單位提供開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)和毗鄰區(qū)域內(nèi)地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物、構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，資料要真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

(3)在編制工程概算時(shí)，應(yīng)合理確定開發(fā)項(xiàng)目安全作業(yè)環(huán)境及安全措施所需要的費(fèi)用。

(4)要督促施工單位落實(shí)安全施工的組織體系和安全人員配備，督促建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，督促施工單位加強(qiáng)對(duì)工人進(jìn)行安全生產(chǎn)教育。

(5)審核施工總承包單位和各分包單位的安全資質(zhì)和證明文件，檢查各類持證上崗人員資格，驗(yàn)證施工過程所需的安全設(shè)施、設(shè)備及防護(hù)用品，檢查和驗(yàn)收臨時(shí)用電設(shè)施。

(6)按照建筑施工安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，審查施工方案及安全技術(shù)措施。審核并簽署施工單位落實(shí)各分項(xiàng)工程、工序及關(guān)鍵部位的安全措施，定期組織現(xiàn)場(chǎng)安全綜合檢查。

(7)參與意外事故的調(diào)查與處理等。

（責(zé)任編輯：xy）

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