第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

《一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的條件

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求。②有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料，符合驗收規(guī)定。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。④有勘察、設(shè)計、施工圖審查機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門出具的認(rèn)可文件及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許的使用文件。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的程序

(1)工程竣工掃尾。竣工掃尾工作主要包括硬件準(zhǔn)備和軟件準(zhǔn)備兩個方面。硬件準(zhǔn)備方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制竣工驗收計劃，施工單位全面落實竣工驗收準(zhǔn)備工作。軟件準(zhǔn)備方面，施工單位應(yīng)負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案資料的整理，分類歸檔，裝訂成冊。

竣工驗收的資料主要有：①工程項目開工報告。②工程項目竣工報告。③圖紙會審和設(shè)計交底記錄。④設(shè)計變更通知單。⑤技術(shù)變更核定單。⑥工程質(zhì)量事故發(fā)生后調(diào)查和處理資料，⑦水準(zhǔn)點位置、定位測量記錄、沉降及位移觀測記錄。⑧材料、沒箭、構(gòu)件的質(zhì)量合格證明資料。⑨材料、設(shè)備、構(gòu)件的試驗、檢驗報告。⑩隱蔽驗收記錄及施工日志。①竣工圖。②質(zhì)量檢驗評定資料。③未完項目一覽表等。

(2)施工單位竣工預(yù)驗。施工單位完成設(shè)計圖紙和合同約定的全部內(nèi)容后，應(yīng)在施工單位內(nèi)部組織自驗收或初步驗收，確認(rèn)工程竣工、具備竣工驗收各項條件。 預(yù)檢合格后編制竣工報告。

竣工報告應(yīng)包括已完工程情況、技術(shù)檔案和施工管理資料情況、建筑設(shè)備安裝調(diào)試情況、工程質(zhì)量評定情況等內(nèi)容。

(3)施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗收申請。

(4)監(jiān)理單位核查。監(jiān)理單位核查竣工報告，對工程質(zhì)量做出評價。經(jīng)過預(yù)驗和核查，簽署認(rèn)可意見后，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗收報告。

(5)專項驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提請規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、城建等有關(guān)部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件。

(6)竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查竣工報告，并在約定的時間和地點組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。

竣工驗收的組織步驟為：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主持驗收會議。②施工單位介紹施工情況。③監(jiān)理單位介紹監(jiān)理情況。④各驗收專業(yè)組核查質(zhì)保資料，并現(xiàn)場檢查工程質(zhì)量狀況。⑤各驗收專業(yè)組總結(jié)發(fā)言，形成竣工驗收意見。

(7)問題處理。驗收中如果發(fā)現(xiàn)工程存在一些輕微缺陷，則應(yīng)要求施工單位在限定時間內(nèi)消除缺陷后再簽署合格證書;如果有重大質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為還不具備竣工驗收條件的，則要經(jīng)過參與驗收的各方共同討論形成會議紀(jì)要，并簽字確認(rèn)，會議紀(jì)要中應(yīng)包括正式交工驗收前，施工單位尚需完成的工作清單，待這些工作完成后，再由工單位重新提出竣工驗收申請。

(8)辦理移交。經(jīng)驗收合格的單項工程，連同相關(guān)技術(shù)資料，一并移交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

(9)竣工驗收備案。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)提交下列文件：①工程竣工驗收備案表。②工程竣工驗收報告。③法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)南規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許的使用文件。④施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算和竣工決算

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算

1.竣工結(jié)算的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國家有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定，在施工單位完成合同約定的全部工作后，對最終工程價款的調(diào)整和確定。竣工結(jié)算是表達該開發(fā)項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。

2.竣工結(jié)算的編制依據(jù)

竣工結(jié)算的編制依據(jù)主要是：①國家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章制度和相關(guān)的司法解釋。②國務(wù)院建設(shè)行政主管部門以及各省、自治區(qū)、直轄市和有關(guān)部門發(fā)布的工程造價計價標(biāo)準(zhǔn)、計價辦法、有關(guān)規(guī)定及相關(guān)解釋。③施工發(fā)承包合同、專業(yè)分包合同及補充合同，有關(guān)材料、設(shè)備采購合同。④招投標(biāo)文件，，包括招標(biāo)答疑文件、投標(biāo)承諾、中標(biāo)報價書及其組成內(nèi)容。⑤工程竣工圖或施工圖、施工圖會審記錄，經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計，以及設(shè)汁變更、工程洽商和相關(guān)會議紀(jì)要。⑥繹批準(zhǔn)的開、竣工報告或停工、復(fù)工報告。⑦建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范或工程預(yù)算定額、費用定額及價格信息、調(diào)價規(guī)定等。⑧工程預(yù)算書。⑨影響工程造價的相關(guān)資料。

3.竣工結(jié)算的編制程序

竣工結(jié)算應(yīng)按結(jié)算編制準(zhǔn)備階段、結(jié)算編制階段、結(jié)算編制定稿階段的順序進行。

(1)結(jié)算編制準(zhǔn)備階段

(2)結(jié)算編制階段

(3)結(jié)算編制定稿階段。

4.竣工結(jié)算的編制方法

竣工結(jié)算的編制應(yīng)區(qū)分施工發(fā)承包合同類型，采用相應(yīng)的編制方法：①采用總價合同的，應(yīng)在合同價基礎(chǔ)上對設(shè)計變、工程洽商以及工程索賠等合同約定可以調(diào)整的內(nèi)容進行調(diào)整。②采用單價合同的，應(yīng)計算或核定竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個分部分項工程量，依據(jù)合同約定的方式確定分部分項工程項目價格，并對設(shè)計變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進行調(diào)整。③采用成本加酬金合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設(shè)計變更、工程洽商、施工措施等內(nèi)容的工程成本，并計算酬金及有關(guān)稅費。

5.竣工結(jié)算文件組成

竣工結(jié)算文件一般由竣工結(jié)算匯總表、單項工程結(jié)算匯總表、單位工程結(jié)算匯總表和分部分項(措施、其他、零星)工程結(jié)算表及結(jié)算編制說明等組成。

竣工結(jié)算編制說明可根據(jù)委托工程的實際情況，以單位工程、單項工程或建設(shè)項目為對象進行編制，包括的內(nèi)容有：工程概況，編制范圍，編制依據(jù)，編制方法.有關(guān)材料、設(shè)備、參數(shù)和費用說明，其他有關(guān)問題的說明等。

竣工結(jié)算文件提交時，應(yīng)同時提供與竣工結(jié)算相關(guān)的附件，包括所依據(jù)的發(fā)承包合同調(diào)價條款、設(shè)計變更、工程洽商、材料及設(shè)備定價單、調(diào)價后的單價分析表等與竣工結(jié)算相關(guān)的書面證明材料。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算

1.竣工決算的慨念

竣工決算是指整個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程全部完工并經(jīng)驗收以后，由房地產(chǎn)開發(fā)企按已確定的實物數(shù)量和貨幣形式，對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設(shè)費用、建設(shè)成果和財務(wù)狀況進行的綜合測算和分析。

2.竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別

竣工決算與竣工結(jié)算既有聯(lián)系又有區(qū)別，主要區(qū)別如下。

(1)包含的范圍不同。

(2)編制人和審查人不同。

(3)目標(biāo)不同。

3.竣工決算的內(nèi)容

竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項目從籌建開始到項目竣工交付生產(chǎn)使用為止的全部建設(shè)費用，共包括竣工財務(wù)決算說明書、竣工財務(wù)決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析4個部分。其中，竣工財務(wù)決算說明書和竣工財務(wù)決算報表又合稱為竣工財務(wù)決算，是竣工決算的核心內(nèi)容。

(1)竣工財務(wù)決算說明書。

(2)竣工財務(wù)決算報表。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工圖。

(4)工程造價比較分析。

4.竣工決算的編制程序

竣工決算的編制程序為：①收集、整理和分析有關(guān)依據(jù)資料。②清理各項財務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資。③填寫竣工決算報表。④編制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工決算說明。⑤進行做好工程造價對比分析。⑥整理、裝訂竣工圖、開工與竣工報告、重大質(zhì)量技術(shù)措施記錄。⑦上報相關(guān)部門審查。

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