第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同概述

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的概念

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為一種協(xié)議，其本質(zhì)是一種合意，必須是兩個(gè)以上意思表示一致的民事法律行為。合同當(dāng)事人做出的意思必須合法才具有法律約束力。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其代理人與項(xiàng)目承包人或供應(yīng)人為完成一確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所指向的目標(biāo)或規(guī)定的內(nèi)容，明確相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的內(nèi)容由合同雙方當(dāng)事人約定。合同的類型不同，其內(nèi)容和繁簡程度也不同，但所包含的基本內(nèi)容是相同的。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同體系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)生產(chǎn)過程，參與工程建設(shè)的除有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，一般還應(yīng)有設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、設(shè)備供應(yīng)、材料供應(yīng)單位等，他們之間形成各種各樣的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。維系這些關(guān)系的紐帶是合同，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有各式各樣的合同。它們之間有復(fù)雜合同關(guān)系，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程承包單位是兩個(gè)最主要的合同主體。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要合同關(guān)系。

(2)施工單位的主要合同關(guān)系。

(3)項(xiàng)目合同體系構(gòu)成圖。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同策劃要解決選擇合適的合同類型和擬定的主要合同條款兩個(gè)關(guān)鍵問題。

(一)合同類型選擇

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際工程中，不同種類的合同，有不同的適用條件、不同的權(quán)利和責(zé)任的分配、不同的付款方式，對合同雙方有不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此，要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)選擇合適的合同類型。依據(jù)汁價(jià)方式不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中常見的合同類型如下所示。

(1)總價(jià)合同。(2)單價(jià)合同。(3)成本加酬金合同。

(二)合同主要條款擬定

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同中，需要仔細(xì)斟酌的主要條款如下所示。

(1)適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭議處理的方式。

(2)付款方式，包括采用進(jìn)度付款、分期付款、預(yù)付款或由施工單位墊資。

(3)合同價(jià)格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲、匯率變化、法律變化、關(guān)稅變化對合同價(jià)格調(diào)整的規(guī)定。

(4)合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，即將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位之間合理分配。基本原則是，通過風(fēng)險(xiǎn)分配激勵(lì)施工單位努力控制進(jìn)度、成本、質(zhì)量三大目標(biāo)，控制風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到最好的工程經(jīng)濟(jì)效益。

(5)對施工單位的激勵(lì)措施。各種合同中都可以訂立獎(jiǎng)勵(lì)條款。恰當(dāng)?shù)夭捎锚?jiǎng)勵(lì)措施可以鼓勵(lì)施工單位縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本等。

(6)為了保證雙方誠實(shí)守信，必須有相應(yīng)的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他擔(dān)保措施，合同中對違約行為的處罰規(guī)定和仲裁條款等。施工單位的材料和設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場后，則作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或工程師的同意不得移出現(xiàn)場。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的內(nèi)容

一般而言，開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段涉及的合同主要有施工合同、監(jiān)理合同及設(shè)備、材料采購合同等、合同管理主要包括簽訂管理、履行管理和檔案管理。

(一)施工合同管理

1.簽訂管理

簽訂管理分：為簽訂前管理和談判簽訂管理兩個(gè)部分。

(1)簽訂前管理

(2)談判簽訂管理。

2.履行管理

在合同履行過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定，履行應(yīng)盡的義務(wù)。施工合同內(nèi)規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)的工作，是使合同最終實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，如“三通一平”、提供施工場地、水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)、施工圖紙、材料與設(shè)備等，都是為承包人開工、施工創(chuàng)造的先決條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定的時(shí)間和有關(guān)要求履行應(yīng)盡的義務(wù)，才能有權(quán)要求承包方履行合同。⑦按施工合同規(guī)定對施工活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

3.檔案管理

在工程項(xiàng)目全部竣工后，應(yīng)將全部合同文件加以系統(tǒng)整理，建檔保管。存合同的履行過程中，對合同文件，包括有關(guān)部門的簽證、記錄、協(xié)議、補(bǔ)充合同、備忘錄、函件、電報(bào)、電傳等都應(yīng)做好系統(tǒng)分類，認(rèn)真管理。

(二)監(jiān)理合同管理

(1)簽訂管理。簽訂監(jiān)理合同是一種法律行為，合同一經(jīng)簽訂，意味著委托關(guān)系的形成，雙方的行為都將受到合同的約束，因此簽訂合同必須慎重。在簽訂合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對監(jiān)理公司的資格、資信及履約能力等情況進(jìn)行充分的調(diào)查了解。

在資格考察合格的基礎(chǔ)上，對監(jiān)理合同的主要條款和相應(yīng)責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位應(yīng)進(jìn)行具體談判。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向監(jiān)理單位明確提出對工程的工期、質(zhì)量具體監(jiān)理要求;對擬委托監(jiān)理的工程范圍，為監(jiān)理單位提供的外部條件。工程資料的具體內(nèi)容及具體時(shí)間等都要提出具體的要求。

(2)履行管理。嚴(yán)格按照監(jiān)理合同的規(guī)定履行應(yīng)盡義務(wù)。監(jiān)理合同內(nèi)規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)的工作，是保證合同最終實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，如外部關(guān)系的協(xié)調(diào)，為監(jiān)理工作提供外部條件，為監(jiān)理單位提供本工程使用的原材料、構(gòu)配件、機(jī)械設(shè)備等生產(chǎn)廠家名錄等，都是監(jiān)理單位做好工作的先決條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照監(jiān)理合同的規(guī)定，履行應(yīng)盡的義務(wù)，才有權(quán)要求監(jiān)理辦履行合同。

(3)檔案管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將全部合同文件，包括完整的工程竣工資料加以系統(tǒng)整理，建檔保管。為了保證監(jiān)理合同檔案的完整性.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對合同義件及履行中與監(jiān)理單位之間進(jìn)行的簽汪、記錄協(xié)議、補(bǔ)充合同備忘錄、函件、電報(bào)、電傳等都應(yīng)系統(tǒng)地加以整理，妥善保管。

(三)設(shè)備、材料采購合同管理

1.簽訂管理

由于設(shè)備、材料采購合同的標(biāo)的品種繁多，品種、質(zhì)量、數(shù)量和價(jià)格差別較大，因此合同中應(yīng)明確。

2.履行管理

采購合同訂立后，應(yīng)依《經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定予以全面、實(shí)際地履行。

(1)按規(guī)定的標(biāo)的履約。賣方交付的貨物必須與合同規(guī)定的名稱、品種、規(guī)格、型號相一致，除非買方同意，不允許以其他貨物代替合同中規(guī)定的貨物，也不允許以支付違約金或賠償金的方式代替履行合同。

(2)按合同約定的期限、地點(diǎn)交付貨物。實(shí)際交付日期早于或遲于合同約定的交付期限，即視為提前或逾期交貨。提前交付，買方可拒絕接受;逾期交付的，賣方應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。

(3)按合同規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量交付貨物二對于交付貨物的數(shù)量應(yīng)當(dāng)場檢驗(yàn)，清點(diǎn)無誤后，由雙方當(dāng)事人簽字。對材料設(shè)備質(zhì)量，外在質(zhì)量可當(dāng)場檢驗(yàn)，內(nèi)在質(zhì)量需作物理或化學(xué)試驗(yàn)的，試驗(yàn)的結(jié)果作為驗(yàn)收的依據(jù)。賣方在交貨時(shí)，應(yīng)將產(chǎn)品合格證隨同產(chǎn)品交買方據(jù)以驗(yàn)收。

(4)按約定的價(jià)格和結(jié)算條款履約。買方在驗(yàn)收合格后，應(yīng)按合同規(guī)定履行付款義務(wù)，否則需承擔(dān)法律責(zé)任。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭議的解決

合同爭議也稱為合同糾紛，是指合同當(dāng)事人對合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)產(chǎn)生不同的理解而發(fā)生爭議的情形。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同在履行過程中受到政治、經(jīng)濟(jì)、自然等多種因素的影響，且工程本身情況復(fù)雜多變，履行中不可避免地會(huì)出現(xiàn)一些預(yù)料不到的問題。合同雙方從維護(hù)各自的權(quán)益出發(fā)，對這些問題的解決就難免產(chǎn)生矛盾和糾紛：這些糾紛應(yīng)依據(jù)雙方在合同中約定的解決糾紛的有關(guān)條款及通用的解決糾紛方法予以解決。

(1)協(xié)商。(2)調(diào)解。(3)仲裁。(4)訴訟。

（責(zé)任編輯：xy）

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