第二部分 物權用益物權

一、用益物權的概念與特征

1、用益物權的概念

用益物權是對他人所有的物，在一定范圍內進行占有、使用、收益、處分的他物權?；诓煌臍v史文化傳統(tǒng)與經(jīng)濟制度，各國民法上的用益物權類型多有不同，體現(xiàn)了較為突出的固有法特征。在我國現(xiàn)行民法與民法學理論中，主要有土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。

2、用益物權的特征

與財產(chǎn)所有權、擔保物權相比較，用益物權具有其特征，表現(xiàn)在：

第一，用益物權以對標的物的使用、收益為其主要內容，并以對物的占有為前提。用益物權之“用益”，顧名思義，就是對物的使用、收益，以取得物的使用價值。在這一點上用益物權與擔保物權不同，也由此決定了用益物權的設立，以對標的物的古有為要件。也就是說，必須將標的物的占有(直接占有)移轉給用益物權人，由其在實體上支配標的物。否則，用益物權的目的就無法實現(xiàn)。例如，不移轉對土地的占有，建設用地使用權人就根本不可能在土地上營造建筑物。可見，就對標的物的支配方式而言，用益物權是對標的物的有形支配，而且這種有形支配是作為對物的利用的前提而存在的。擔保物權則不同，它的內容在于取得物的交換價值，因而可不必對物進行有形支配，而以無形支配為滿足。當然，對于質權和留置權而言，也以對標的物的占有為必要，但這種占有是權利的保持和公示的方法，它并不是對標的物利用的前提。

第二，用益物權是他物權、限制物權和有期限物權。用益物權是在他人所有物上設定的物權，是非所有人根據(jù)法律的規(guī)定或者當事人的約定，對他人所有物享有的使用、收益的權利。因而從其法律性質上講，用益物權屬于他物權。用益物權作為他物權，其客體是他人所有之物。它是所有人為了充分發(fā)揮物的效用，將所有權與其部分權能相分離，由用益物權人享有和行使對物的一定范圍的使用、收益權能的結果。因此，用益物權是由所有權派生的權利。但是，用益物權的這種派生性并不影響用益物權作為一種獨立的財產(chǎn)權的存在。用益物權一旦產(chǎn)生，其權利人就在設定的范圍內獨立地支配其標的物，進行使用和收益。用益物權人不僅可以排除一般的人對于其行使用益物權的干涉，而且用益物權人在其權利范圍內可以依據(jù)用益物權直接對抗物的所有人對其權利的非法妨害。即使是作為用益物權形態(tài)的地役權，它對需役地而言具有從屬性，但這種從屬性是從該權利與其主體或者需役地的關聯(lián)性而言的。這種從屬性并不否認地役權自身具有的獨立的支配范圍和支配方式，不影響它作為一種獨立權利的存在。

基于用益物權的他物權性質，用益物權還是限制物權和有期限物權。用益物權是一種限制物權，它只是在一定方面支配標的物的權利，沒有完全的支配權。例如，建設用地使用權、地役權只限于在特定的方面使用他人的土地，而不像所有權那樣作為一種完全的權利，是一種在全面的關系上支配標的物的權利。另外，用益物權的限制物權性質還有一層含義，就是用益物權是在他人之物上設定的權利，實際上是根據(jù)所有人的意志在所有權上設定的負擔，起著限制所有權的作用。因此在權利的效力范圍上，用益物權比所有權具有較優(yōu)的效力。例如，土地所有人在自己的土地上為他人設定了建設用地使用權，則建設用地使用權人要優(yōu)于土地所有人使用土地。

用益物權還是一種有期限物權，與所有權不同。所有權是沒有一定存續(xù)期限的物權。用益物權則有一定的期限，在其存續(xù)期限屆滿時用益物權即當然歸于消滅。不過，用益物權的存續(xù)期限，其表現(xiàn)形式可以是一個確定的期限，如30年、50年，也可以是一個不定期的期限，此時的用益物權在符合一定的條件時，可以隨時由當事人的行為使其終止。用益物權之所以附有一定的存續(xù)期限，是因為用益物權是在他人之物上設定的權利，起著限制所有權的作用。如果允許設定永久無期的用益物權，則所有權會處于一種有名無實的境地，有損所有權的本質。

第三，用益物權是不動產(chǎn)物權。用益物權的標的物只限于不動產(chǎn)。在這一點上它與所有權和擔保物權都不同，所有權和擔保物權的標的物既包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。

不動產(chǎn)一般是指土地及其定著物(主要是房屋)。用益物權的標的物主要是土地，如建設用地使用權、地役權等權利都是以土地為其標的物的。

用益物權作為不動產(chǎn)物權，由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)體系中的重要地位，使得用益物權成為一類重要的財產(chǎn)權利。而由于不動產(chǎn)作為權利客體本身所具有的特殊性，法律對用益物權的確認和保護，在權利的效力范圍、行使方式及限制、權利的變動程度等方面的法律思想、法律技術及具體規(guī)范都是不同于動產(chǎn)物權的。

第四，用益物權主要是以民法為依據(jù)，但也有以特別法為依據(jù)的。典型的用益物權是民法上的用益物權，如各國立法例上的地上權、永佃權、典權、用益權、居住權、地役權等。這些用益物權不僅地位較為重要，而且其適用范圍也較為廣泛。但土地法、自然資源法等特別法上也有一些用益物權形式，如海域使用權、探礦權、采礦權、狩獵權、取水權、從事養(yǎng)殖和捕撈的權利等。這些用益物權在主體、客體或者效力范圍等方面都具有一定的特殊性。所以在法律適用上應當首先適用特別法，只有在特別法無規(guī)定時，才適用民法。

由于用益物權的物權性質，因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照物權法的規(guī)定獲得相應補償。

二、土地承包經(jīng)營權

1.土地承包經(jīng)營權的概念與特征

土地承包經(jīng)營權(以下簡稱為“承包經(jīng)營權”)是反映我國經(jīng)濟體制改革中農(nóng)村承包經(jīng)營關系的新型物權。民法通則規(guī)定了公民、集體的承包經(jīng)營權受法律保護(第80條第2款、第81條第3款)。農(nóng)村土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員謀求生存與發(fā)展的最重要的生產(chǎn)資料，因而應當保障農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法參加承包關系，獲得本集體所發(fā)包的土地之經(jīng)營權的權利。

因此，農(nóng)村土地承包法第5條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員有權依法承包由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農(nóng)村土地。任何組織和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員承包土地的權利?！?/p>

承包經(jīng)營權就是承包人(個人或單位)因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或者其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或者國家所有的土地或者森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。其特征在于：

第一，承包經(jīng)營權是存在于集體所有或者國家所有的土地或者森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。這就是說，承包經(jīng)營權的標的，是集體所有或者國家所有的土地或者森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產(chǎn)。有的集體組織按承包人承包土地的數(shù)量，作價或者不作價地分給承包人部分耕畜、農(nóng)具或者其他生產(chǎn)資料，這是附屬于承包經(jīng)營權的權利。

農(nóng)村集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營的，由發(fā)包人與承包人簽訂承包合同，約定雙方的權利和義務。

農(nóng)民集體所有的土地是否可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營?依據(jù)土地管理法與農(nóng)村土地承包法的有關規(guī)定，只有符合條件的農(nóng)村土地，并經(jīng)法定程序，方可由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包。這些條件是：(1)只限于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地;(2)只能夠通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包;(3)應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準;(4)本集體經(jīng)濟組織成員未在同等條件下行使優(yōu)先承包權。

第二，承包經(jīng)營權是承包使用、收益集體所有或者國家所有的土地或者淼林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。承包人對于承包土地等生產(chǎn)資料有權獨立進行占有、使用、收益，進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，并排除包括集體組織在內的任何組織或者個人的非法干涉。這里應當指出的是，承包人并不取得承包土地或者其他生產(chǎn)資料的全部收益的所有權，而是要將承包合同約定的一部分收益交付與發(fā)包人，其余的收益歸承包人所有。所謂“承包”，其意義主要在此。由于土地這一生產(chǎn)資料的特殊法律地位，承包人對之并無處分權。

第三，承包經(jīng)營權是為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或者其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或者國家所有的土地等生產(chǎn)資料的權利。這里的種植，不僅是指種植糧食、棉花、油料等作物，也包括樹木、茶葉、蔬菜等。另外，在承包的土地或者森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面經(jīng)營林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等，都屬承包經(jīng)營權的范圍。

第四，承包經(jīng)營權是有一定期限的權利。根據(jù)農(nóng)村土地承包法規(guī)定，耕地的承包期為30年，草地為30年到50年，林地為30年到70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。在土地承包經(jīng)營期限內，發(fā)包方不得隨意調整承包地，若因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準。

單位、個人承包經(jīng)營國有土地，或者集體經(jīng)濟組織以外的單位、個人承包經(jīng)營集體所有的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。該期限雖然由當事人在承包合同中加以約定，但應當根據(jù)從事承包經(jīng)營事業(yè)的具體情況，確定承包經(jīng)營的期限。例如，開發(fā)性的承包經(jīng)營(如開荒造林)，由于生產(chǎn)周期較長，需要多年的投資，期限可以長些。這樣既有利于土地的幵發(fā)利用，也可以避免承包期限過長不利于對土地所有權的保護。

從以上承包經(jīng)營權的特征可以看出，承包經(jīng)營權雖然產(chǎn)生于承包合同，但不限于承包人與集體組織間的財產(chǎn)關系，而是一種與債權具有不同性質的物權，并且也是傳統(tǒng)民法的物權種類所不能包括的新型物權。

2.土地承包經(jīng)營權的取得

承包經(jīng)營權的取得，有基于民事行為的，也有非基于民事行為的，以下予以分別說明：

1.基于民事行為取得承包經(jīng)營權的，包括創(chuàng)設取得和移轉取得兩種情況：

(1)土地承包經(jīng)營權的創(chuàng)設取得，主要是指承包人與發(fā)包人通過訂立承包經(jīng)營合同而取得承包經(jīng)營權，分為家庭承包與以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式進行的承包。通過這兩種方式承包的，都應當簽訂承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效時取得土地承包經(jīng)營權?？h級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權。

(2)土地承包經(jīng)營權的移轉取得，是指在土地承包經(jīng)營權的流轉過程中，受讓人通過轉包、互換、轉讓等方式，依法從承包人手中取得土地承包經(jīng)營權。我國物權法規(guī)定，土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

2.非基于民事行為而取得承包經(jīng)營權。在這里主要是繼承問題。繼承法第3條規(guī)定的遺產(chǎn)范圍中沒有規(guī)定承包經(jīng)營權，因此在我國民法學界對于承包經(jīng)營權能否繼承有不同的看法。農(nóng)村土地承包法認可承包人應得的承包收益的繼承，而有限地認可土地承包經(jīng)營權的繼承：(1)以家庭承包方式取得的林地承包經(jīng)營權，承包人死亡的，其繼承人可以在承包期內繼續(xù)承包;(2)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式設立的承包經(jīng)營權，承包人死亡的，其繼承人可以在承包期內繼續(xù)承包。

3.土地承包經(jīng)營權的消滅

土地承包經(jīng)營權作為一種用益物權，既有物權消滅的一般事由，如承包地被征用、使用價值喪失等，也有土地承包經(jīng)營權的特定消滅事由，如承包方的提前交回、發(fā)包方的提前收回、承包期限屆滿等。

(一)土地承包經(jīng)營權的提前收回和交回 土地承包經(jīng)營權的提前收回，是指在土地承包經(jīng)營合同約定的承包期屆滿之前，發(fā)包人在發(fā)生特定事由時將承包地提前收回，使土地承包經(jīng)營權歸于消滅的行為。土地承包經(jīng)營權的提前交回，是指在土地承包經(jīng)營合同約定的承包期屆滿之前，承包方將承包土地交回發(fā)包方，其土地承包經(jīng)營權歸于消滅的行為?！掇r(nóng)村土地承包法》和物權法草案都有類似規(guī)定，如物權法草案第135條規(guī)定：“對承包期內的承包地，發(fā)包人不得收回。承包期內的土地承包經(jīng)營權人全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應當按照土地承包經(jīng)營權人的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權流轉。承包期內的土地承包經(jīng)營權人全家遷入設區(qū)的市，享有城市居民社會保障待遇的，應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包人。土地承包經(jīng)營權人不交回的，發(fā)包人可以收回承包的耕地和草地。承包期內的土地承包經(jīng)營權人交回承包地或者發(fā)包人依法收回承包地，土地承包經(jīng)營權人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權獲得合理補償。”可見，本條規(guī)定確認了土地承包經(jīng)營權的收回和交回的消滅方式。

(二)土地承包經(jīng)營權的期限屆滿 土地承包經(jīng)營權是一中有期物權，在期限屆滿時歸于消滅。依《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權的期限由承包經(jīng)營合同明確約定，耕地的承包期為30年，草地的承包期為30年到50年，林地的承包期為30年到70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院行政主管部門批準可以延長。以其他方式承包的土地，承包期由合同約定?？梢?，土地承包經(jīng)營權的期限屆滿，土地承包經(jīng)營權就歸于消滅，承包方應將承包地交回發(fā)包方。

(三)承包地被征收 國家基于社會公共利益的需要而征收集體所有的農(nóng)村土地時，在該土地上設立的土地承包經(jīng)營權當然消滅。但國家在征收土地承包經(jīng)營的土地時，應當給予承包方充分的、合理的補償。物權法草案第137條規(guī)定：“征收承包期內的土地的，應當對土地承包經(jīng)營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經(jīng)營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經(jīng)村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補償費等費用”。

(四)承包地使用價值喪失 土地承包經(jīng)營權是一種用益物權，其目的是利用承包地的使用價值，當承包經(jīng)營之土地的使用價值喪失時，自然無從實現(xiàn)土地承包經(jīng)營之目的，該項權利也就歸于消滅。這里的“使用價值喪失”包括土地本身的滅失，也包括承包用途的喪失。

(五)其他消滅原因 土地承包經(jīng)營權在下列情形下也可以消滅：①合同解除。雙方協(xié)商一致，解除承包經(jīng)營合同，且承包經(jīng)營權的提前終止不損害國家、集體或他人利益。如承包方由于從事他業(yè)或其他原因無力經(jīng)營原承包土地，經(jīng)與發(fā)包方協(xié)商，可以解除承包關系;②不可抗力。由于不能歸之于當事人任何一方的原因，承包的目的無法實現(xiàn)。例如，承包經(jīng)營權因不可抗力的原因而不能行使、承包經(jīng)營的土地被國家征用、確定承包經(jīng)營合同所依據(jù)的國家定購任務、價格、稅收等發(fā)生重大變化，承包人戶口轉為非農(nóng)業(yè)戶等;③繼承落空。承包方死亡無人繼承或者繼承人放棄繼承的，土地承包經(jīng)營權也失去了存在的意義，于是即消滅。

三、建設用地使用權

1.建設用地使用權的概念與特征

建設用地使用權是因建筑物或者構筑物及其他駙屬設施而使用國家所有的土地的權利。它具有以下特征：

第一，建設用地使用權是存在于國家所有的土地上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限，而且僅限于國家所有的土地。

第二，建設用地使用權是以保存建筑物或者構筑物及其他附屬設施為目的的權利。這里的建筑物或者構筑物及其他附屬設施是指在土地上下建筑的房屋及其他設施，如橋梁、溝渠、銅像、紀念碑、地窖等，建設用地使用權即以保存此等建筑物或者工作物為目的。

第三，建設用地使用權是使用他人土地的權利。建設用地使用權雖以保存建筑物或者構筑物及其他附屬設施為目的，但其主要內容在于使用他人的土地。因此，上述建筑物或者構筑物及其他附屬設施的有無與建設用地使用權的存續(xù)無關。也就是說，有了地上的建筑物或者構筑物及其他附屬設施后，固然可以設定建設用地使用權;沒有地上建筑物或者構筑物及其他附屬設施的存在，也無礙于建設用地使為權的設立;即使地上建筑物或者構筑物及其他附屬設施滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來的使用目的而使用土地的權利。

由于人類文明的進步，科學與建筑技術的發(fā)展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權制度，以促進并規(guī)范對空間的有效利用。所謂空間權或稱空間利用權，是指對地上或者地下空間依法進行利用，并排除他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對于土地的利用，本不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據(jù)建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

2.建設用地使用權的取得與期限

(一)建設用地使用權的產(chǎn)生

建設用地使用權的產(chǎn)生，如果從建設用地使用權人的角度來考察，就是建設用地使用權的取得。建設用地使用權作為一種不動產(chǎn)物權，則不動產(chǎn)物權的一般取得原因(如繼承)，自然也適用于建設用地使用權。在此只敘述建設用地使用權取得的幾項特殊原因。根據(jù)承載建設用地使用權的土地法律屬性，可將建設用地使用權的取得分為兩大類：在國家所有的土地上設立的建設用地使用權和在集體所有的土地上設立的建設用地使用權。

1.在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產(chǎn)生方式包括：

(1)劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關批準即可取得建設用地使用權，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。我國物權法規(guī)定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權?！备鶕?jù)土地管理法的有關規(guī)定，可以通過劃撥方式取得的建設用地包括：國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設用地，須經(jīng)縣級以上地方人民政府依法批準。

(2)出讓方式。建設用地使用權出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。建設用地使用權出讓有三種形式：協(xié)議、招標和拍賣。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(代表國家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同。招標和拍賣，應當先由市、縣土地管理部門發(fā)出招標、拍賣公告，通過招標、拍賣程序，簽訂建設用地使用權出讓合同。根據(jù)我國物權法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。采取拍賣、招標、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

(3)流轉方式。建設用地使用權流轉，是指土地使用人將建設用地使用權再轉移的行為，如轉讓、互換、出資、贈與等。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記?；谕恋厥褂脵嗔鬓D的法律事實，新建設用地使用權人即取得原建設用地使用權人的建設用地使用權。

2.在集體所有的土地上設立的建設用地使用權，根據(jù)我國物權法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法設立的公益組織，在經(jīng)過依法審批后，對用于本集體經(jīng)濟組織內部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設用地使用權。根據(jù)土地管理法和《土地管理法實施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應當依照土地管理法的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。

(二)建設用地使用權的期限

我國法律、法規(guī)中對于地上權的期限，是區(qū)分不同種類的建設用地使用權進行規(guī)定的。通過土地劃撥及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地程序取得的建設用地使用權，是無期限的。通過這種程序取得建設用地使用權的建設用地使用權人，除了法律規(guī)定的使建設用地使用權消滅的原因外，可以無期限地使用土地。

通過建設用地使用權出讓取得建設用地使用權的，根據(jù)《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限，在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。裉據(jù)我國物權法的規(guī)定，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

3.建設用地使用權的消滅

四、宅基地使用權

1.宅基地使用權的概念與特征

宅基地使用權指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。根據(jù)我國物權法的規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權具有如下特征：

(1)宅基地使用權的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟組織。

(2)宅基地使用權的用途僅限于村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施，如廚房、院墻等。

(3)宅基地使用權實行嚴格的“一戶一宅”制。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應依照土地管理法的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

2.宅基地使用權的內容

宅基地使用權人對宅基地享有如下權利，并承擔一定的義務：

(1)占有和使用宅基地。宅基地使用權人有權占有宅基地，并在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關的附屬設施。

(2)收益和處分。宅基地使用權人有權獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益，如在宅基地空閑處種植果樹等經(jīng)濟作物而產(chǎn)生的收益。同時，宅基地使用權人有權依法轉讓房屋所有權，則該房屋占用范圍內的宅基地使用權一并轉讓。

(3)宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對沒有宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

(4)宅基地使用權人出賣、出租住房后，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批準。并且，宅基地使用權的受讓人只限于本集體經(jīng)濟組織的成員。

五、地役權

1.地役權的概念與特征

地役權是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不動產(chǎn)效益的權利，其特征在于：

第一，地役權是使用他人土地的權利。地役權的客體是土地，并以該土地屬于他人所有或者使用為要素。由于地役權的內容在于以此土地供彼土地之役，因而地役權的成立，必須有兩塊土地的存在。其一是為其便利而使用他人土地之地，稱需役地;其二是為該土地便利而供其使用的土地，稱供役地。

由于地役權不限于需役地所有人與供役地所有人的關系，供役地的承包經(jīng)營權人、地上權人、典權人、采礦權人、承租人也應當受地役權的約束，自屬當然之理。

第二，地役權是為自己土地的便利的權利。使用供役地的目的，乃是為了需役地的便利。否則，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必設定地役權。而其所供便利，不是為需役地承受，而為特定人享受時，也不是地役權問題，而是人役權問題。

至于所謂“便利”，泛指開發(fā)、利用需役地的各種需要，其內容只要不違反法律的強制性規(guī)定，不違背社會公共利益，可以由當事人根據(jù)實際情況約定。就一般情況而論，其內容無非是以下幾類：(1)以供役地供使用，如通行地役權。(2)以供役地供收益，如用水地役權。(3)避免相鄰關系的任意性規(guī)范的適用。一般說來，相鄰關系規(guī)定的是土地所有人間的最主要、最基本的關系，因而也就多是從土地所有人的義務方面加以規(guī)定，多屬強制性規(guī)范。但相鄰關系也不乏任意性的規(guī)定，當事人可以以特別約定加以改變或排除其適用。例如，相鄰關系有土地或者房屋所有人不得設置管、槽或其他裝置使房屋雨水直接注瀉于鄰人的土地上或建筑物上，因此土地所有人或者使用人即負有不得安裝此等裝置的義務。如果鄰人豁免這一義務，則土地或者房屋所有人就可以設定一個向鄰地或者鄰地建筑物上直接注瀉雨水的地役權。(4)禁止供役地為某種使用，如禁止在鄰地建高樓，以免妨礙眺望。

第三，地役權具有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地與供役地同時存在，因此在法律屬性上地役權與其他物權不同。地役權雖然是一種獨S：‘的權利，并非需役地所有權或者使用權的擴張，但它仍應當與需役地的所有權或者使用權共命運，這就是地役權的從屬性。它主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)地役權必須與需役地所有權或者使用權一同轉移，不能與需役地分離而讓與，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有權或者使用權，而單將地役權讓與他人，不得自己保留地役權而將需役地所有權或者使用權讓與他人，也不得以需役地所有權或者使用權與地役權分別讓與兩個人。我國物權法規(guī)定，地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。(2)地役權不得與需役地分離而為其他權利的標的，如果在需役地上設定其他權利，則地役權亦包括在內，例如，在需役地上設定建設用地使用權，則建設用地使用權人也得行使地役權，不能單獨將地役權作為其他權利的標的，如單獨以地役權抵押、出租。根據(jù)我國物權法的規(guī)定，地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。

地役權的不可分性，是指地役權為不可分的權利，即地役權不得被分割為兩個以上的權利，也不得使其一部分消滅。在需役地分割時，地役權在分割后的地塊的利益仍然存續(xù)。例如，甲地在乙地有通行地役權，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或者使用人仍得各自從乙地通行。但如果需役地的地役權的行使，依其性質只關于需役地一部分的，則分割后地役權僅就需役地的該部分存續(xù)。我國物權法規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。例如，甲地南部的住宅與乙地毗連，在乙地上設有不得建高層建筑的地役權，后來甲地南部分割給丙，北部給丁，那么該項地役權僅能為丙存續(xù)而與丁無關。在供役地分割時，地役權仍就分割后的各地塊存續(xù)。例如，甲地在乙地上設有排水地役權，以后乙地分為丙、丁兩塊地，甲地仍得對丙、丁兩塊地行使地役權。但依地役權的性質，其行使只關系供役地一部分的，則地役權僅對該部分存續(xù)。例如，甲地在乙地有汲水地役權，以后乙地分割為丙、丁兩地，只有丁地有水井，則甲地的地役權只存在于丁地。

2.地役權的取得

地役權的取得，有基于民事行為的，也有基于民事行為以外的原因的。以下予以分別說明：

1.基于民事行為而取得地役權的，大都是根據(jù)設定地役權的合同，即雙方通過書面合同的方式設定地役權。設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。另外，也有用遺囑等單獨行為而設定地役權的。

地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

2.地役權也可以基于讓與而取得。但是由于地役權的從屬性，地役權的讓與應與需役地的讓與共同為之，并亦應有書面合同。

3.基于民事行為以外的原因取得地役權的，主要是繼承。需役地權利人死亡時，需役地的權利既然由繼承人繼承，則其地役權亦當然由其繼承人繼承。但該通過繼承取得的地役權，非經(jīng)登記，不得處分。

3.地役權的內容

1.地役權人的權利。

(1)土地使用。地役權是為自己土地的便利而使用他人土地的權利，在地役權的目的范圍內使用供役地，自然是地役權人的最主要的權利。地役權的目的范圍應當依設定地役權的行為所限定的目的范圍確定。地役權人在目的范圍內對供役地的使用，不必是獨占性的使用，除了可以與供役地人共同使用外，只要不是性質不相容，同一供役地上，還可設定數(shù)個地役權，依其情形同時使用。例如，一是通行地役，一是眺望地役，可以依次使用。

(2)為附屬行為。地役權人為行使其權利，在供役地內可以為必要的附屬行為，如汲水地役權，可以在供役地上通行;通行地役權，可以開辟道路。

2.地役權人的義務。

(1)地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不至于過分損害供役地的效用。我國物權法規(guī)定，地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡可能減少對供役地權利人物權的限制。另外，地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事后恢復原狀并補償損害。

(2)地役權人對于為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。另外，地役權人對于上述設施，在不妨礙其地役權行使的限度內，應當允許供役地人使用這些設置。

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（責任編輯：xy）

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