第四節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

一、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和限制

(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

1.以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”

出讓合同約定是指出讓合同約定的期限和條件。期限不是指建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限.而是指土地達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)、利用狀態(tài)所需的時間，即土地使用者必須在規(guī)定的時間內(nèi)在該地塊投資多少或?qū)⒃摰貕K開發(fā)成什么規(guī)模。之所以要規(guī)定一定的期限，目的在于保證土地的投資速度，以便與整個城市建設(shè)、發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的要求相協(xié)調(diào)，并且加快土地的開發(fā)利用。條件則指各種要求的總和，包括：①土地用途。出讓合同一般都規(guī)定出讓的地塊用途，土地使用者不得擅自改變土地用途。否則，即使符合其他轉(zhuǎn)讓條件，建設(shè)用地使用權(quán)也不得轉(zhuǎn)讓，還必須限期糾正.②投資數(shù)額、屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資總額的25%以上，是指實際上已經(jīng)投入房屋建設(shè)工程的資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上。但是投資總額不含土地使用權(quán)出讓金。這樣的規(guī)定目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮、牟取暴利，以保證建設(shè)項目的順利實施。成片開發(fā)土地的，南于其投資額較大，所以《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只有形成工業(yè)用地或者其他建議用地條件，方可分片轉(zhuǎn)讓。③土地利用要求。它是指合同規(guī)定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。

2.以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”

(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制

(1)轉(zhuǎn)讓合同的終止日期和建設(shè)項目完成日期分別不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。

土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其使用期限為出讓合同規(guī)定的使用期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同時，當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)也全部隨之轉(zhuǎn)移，新的受計人無條件地享受原出讓合同的全部權(quán)利并承擔(dān)全部義務(wù)。

(3)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)川地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外

(4)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)一建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

(5)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需要改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

二、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要有以下幾種方式。

(1)建設(shè)用地使用權(quán)出售，即建設(shè)用地使用權(quán)買賣，是指土地使用者將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，他人為此支付建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出售的主要特征是出售方必須把建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買方。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)互換，也稱為建設(shè)用地使用權(quán)互易，是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)的行為。由此可見：雙方必須均是以建設(shè)用地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)移對象，否則就是買賣。

(3)建沒用地使用權(quán)贈與，是指贈與人愿意把自己的建設(shè)用地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。建設(shè)用地使用權(quán)的贈與是一種無償行為，受贈人可以無償獲得建設(shè)用地使用權(quán)而不需要付出任何代價，此點與出售和互換不同。贈與合同的成立，需要雙方達(dá)成共識，即不儀需要贈與人愿意贈與，而且還要受贈人愿意接受。

在實際中，建設(shè)用地使用權(quán)還存在土地入股、企業(yè)兼并、聯(lián)建聯(lián)營等經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式，以及建設(shè)川地使用權(quán)繼承，用地單位合并、分立、更名等非經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式。

三、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般分為下列幾個階段

(1)申請。申請是由土地使用者向出讓人提出轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的申請。

(2)審批。審批是由土地僻理部門根據(jù)出讓合同及轉(zhuǎn)讓條件對轉(zhuǎn)讓申請進(jìn)行審查，符合轉(zhuǎn)讓條件的，可以批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。

(3)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。

(4)公證。公證是南公證機關(guān)對轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證。

(5)登記。建設(shè)剛地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方憑轉(zhuǎn)讓合同、公證等文件，向登記機構(gòu)申請變更登記。

（責(zé)任編輯：）

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