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第二章建設用地使用權獲取

第一節(jié)建設用地使用制度概述

一、建設用地的概念和分類

我國實行土地用途管制制度，將土地分為農用地、建設川地和未利用地，嚴格限制農用地轉為建設用地，建沒用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地利用的是土地的承載力、操作場地、建筑空間以及地下資源，是把土地作為生產基地、生活場所，而不是以取得生物產品為主要目的。

因實際需要的不同，建設用地有多種分類，目前的幾種主要分類如下所示。

(1)按建設用地所有權性質，分為國有建設用地和集體建設用地。國有建設用地是指國有土地中的建沒用地，集體建設用地是指集體土地中的建設用地，包括農民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)用地等。

(2)按建設用地的來源，分為新增建設用地和存量建設用地。新增建設用地是指新近某一時點以后由非建設用地轉變而來的建設用地。存量建設用地是指新近某一時點以前已有的建設用地，新增建設用地和存量建設用地在進入市場交易過程中有不同的進入方式和審批要求。

(3)按建設用地使用期限，分為水久性建設用地和臨時建設用地。永久性建設用地址指建設用地一經使用后就不能再恢復原來狀態(tài)的土地、臨時建設用地是指在實施建設過程中需要臨時使用的土地，如進場道路、材料堆場、工棚等用地。

(4)按建設用地服務的產業(yè)類型，分為農業(yè)建設用地和非農建設用地。農業(yè)建設川地是指地上建筑物、構筑物供農業(yè)牛產使用或直接為農業(yè)生產服務的土地，如農作物的暖房、育秧室、農用水泵房、農用道路等用地。非農建設川地是指地上建筑物、構筑物為非農業(yè)生產用途的土地，如城鎮(zhèn)建設用地、農民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。

(5)按建沒用地用途，分為工業(yè)建設用地、民用建設用地和軍事建設用地。工業(yè)建設用地足指用于進行工業(yè)項目或者為其配套的其他工程設施建設所需使用的土地、民用建設用地是指用于解決城鄉(xiāng)人民物質生活需要及其配套設施建設所需使用的土地。例如，城鄉(xiāng)居住區(qū)用地、文教區(qū)用地、公共設施及道路設施用地等。軍事建設用地是指按照國防和戰(zhàn)備要求進行各項軍事工程建設所需使用的土地。

(6)按建設項目生產規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小，分為大型項目建設用地、中型項目建設用地和小型項日建設用地、

二、建設用地的取得方式

我國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種。根據土地使用權與土地所有權相對分離的原則，城鄉(xiāng)各類建設項目主要采取下列方式取得建設用地使用權。

(1)征收集體土地

經依法批準征收的集體土地，其所有權由集體所有轉變?yōu)閲宜?，再依法劃撥或出讓給建設單位使用，用地單位只有使用權。

(2)國有建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

(3)國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有建設用地使用權出讓是國有建設用地有償使用的最主要方式。

(4)國有建設用地租賃是指國家將國有建設用地租給土地使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。對于目前大量存在的行政劃撥土地而言，實行國有土地租賃是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式。對因發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變國有土地用途后依法應有償使用的，可以實行國有土地租賃。

(5)國有建設用地使用權作價出資(入股)或授權經營。國有建設用地使用權作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有建設用地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)(股份有限公司或有限責任公司)，該建設用地使用權由新設企業(yè)持有，相應的建設用地使用權轉化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。國有建設用地使用權授權經營足指國家根據需要，以一定年期的國有建設用地使用權作價后授權給國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。建設用地使用權人依法取得授權經營的建設用地使用權后，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資(入股)或租賃等形式配置土地。這種方式在目前國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產流失問題，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件，有利于促進國有企業(yè)改制中上地資產的處置，加快企業(yè)改制的步伐，這主要是在現有國有企業(yè)使用的劃拔建設用地使用權需要改制時適用。

需要注意的是國家以土地使用權作價出資(入股)與國有土地使用權授權經營的區(qū)別雖然這兩種方式都規(guī)定了國家在一定年期內對國有土地使用權作價，但作價后土地使用權利具體內容是不同的。首先，獲得權利的主體不完全相同，、前者規(guī)定的獲得主體為改組后的新設企業(yè);而后者規(guī)定的主體為經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司。其次，權利內容不同。前者的權利主體是土地使用權的持有者，對該土地使用權利有較完備的處分權;后者的權利主體是土地使用權的經營管理者，一般并非直接使用土地，而是將土地使用權在授權范圍內以作價出資(入股)或租賃等方式在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)范圍內配置土地，其向集團公司以外的第三人轉讓土地使用權時，須經土地管理部門批準，并繳納土地出讓金。

(6)國有建設用地使用權轉讓是指土地使用者將建設用地使用權再轉移的行為，是土地使用者之間國有建設用地使用權的轉移，包括出售、互換、贈與及其他轉移同有建設用地使用權的行為。

(7)國有建設用地使用權出租是指合法取得國有建設用地使用權的民事主體(即出租人)將生地使用權及地上建筑物、附著物全部或部分提供給他人(承租人)使用，承租人為此而支付租金的行為。

(8)集體建設用地使用權的流轉是指因村鎮(zhèn)建設而使用農村集體經濟組織內部的土地，但不改變土地所有權性質的行為。

三、建設用地管理

(一)建設用地管理的概念和對象

建設用地管理是指國家為維護社會主義公有制，調整建設用地關系，合理組織利用建設用地而采取的行政、法律、經濟和工程技術相結合的綜合性措施。其中，調整建設用地關系是指建設用地權屬的確立與變更，以及理順和協(xié)調在解決建設用地的分配和再分配過程中所產生的各種關系。合理組織利用建設用地是指對建設用地進行組織、利用、控制、監(jiān)督

建設用地管理的對象是指已利用的土地中除農用地以外的一切非農業(yè)生產州地，即廣義的建設用地。

(二)建設用地管理的原則

我國的上地公有制、人多地少等國情，決定了我國在建設用地管理中必須堅持以下原則：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率。②強調城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用。③實行建設用地有償使用。④社會效益、經濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。

(三)建設用地管理的主要內容

建設用地管理是一項涉及面廣、政策性強、業(yè)務要求高的土地管理工作。根據建立社會主義市場經濟和土地使用制度改革的需要，圍繞實行土地用途管制制度這一目標，建設用地管理的主要內容包括以下方面：①建設用地宏觀調控管理。②農用地轉用管理。③土地征收管理。④建設項目用地中請、審查、報批、供地T作。⑤建設用地的分配、協(xié)調，即組織建設用地使用權的供給，對建設用地使用權的轉讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理。

（責任編輯：）

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