第七節(jié)閑置國有建設(shè)用地處置

為有效處置和允分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，2012年5月22日，國土資源部發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，自2012年7月1日起施行。

一、閑置土地的認(rèn)定

閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建沒用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。動工開發(fā)是指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢;使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁;其他項(xiàng)目，地基施工.完成1/3。已投資額、總投資額均不含國有建設(shè)戶H地使用權(quán)出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

二、閑置土地的處置方式

(一)因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置

滿足下列條件之一的屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲：①因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動工開發(fā)條件的。②因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)朋地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的。③因國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的

④因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法動工開發(fā)的。⑤因軍事管制、文物保護(hù)等無法動工開發(fā)的。⑥政府、政府有關(guān)部門的其他行為以及因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致的土地閑置。

屬于上列情形之一的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實(shí)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置。

(1)延長動工開發(fā)期限。簽訂補(bǔ)允協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年。

(2)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利剛必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

(3)由政府安排臨時使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年。

(4)協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

(5)置換土地。對已繳清土地價款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價值相當(dāng)、用途相同的同有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同巾注明為置換土地。

(6)市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。除第四項(xiàng)規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地閑置土地也按照以上方式處置。

(二)因國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為造成閑置土地的處置

因國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為造成的土地閑置，按照下列方式處置。

(1)未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)自《繳土地閑置費(fèi)決定書》送達(dá)之日起30日內(nèi)，按照規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)。

(2)未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)自《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》送達(dá)之日起30日內(nèi)，到市、縣國土資源主管部門辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利證書，、對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以采取下列方式利用：①依據(jù)國家土地供應(yīng)政策，確定新的圍有建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)利用。②納入政府土地儲備。③對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設(shè)項(xiàng)目的，由市、縣國土資源主管部門委托有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、單位或者個人組織恢復(fù)耕種。

市、縣國土資源主管部門在做出征繳土地閑置費(fèi)、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定前，應(yīng)書面告知國有建設(shè)用地使用權(quán)人有申請聽證的權(quán)利。國有建設(shè)用地使戶用權(quán)人要求舉行聽證的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》依法組織聽證。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人對《征繳土地閑置費(fèi)決定書》和《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

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