第五節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)出租

一、國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序

(一)可以出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)

土地使剛者通過出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以出租。

土地使用者通過各種方式依法取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，符合下列條件，并經(jīng)過土地管理部門批準的，也可以出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。②領(lǐng)有國有土地使用證。③具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明。④依法同土地管理部門補簽了出讓合同，補交了出讓金。

(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件

(1)建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和出讓合同的規(guī)定。

(2)術(shù)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。

(3)建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記。

(三)國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序

(1)申請。建設(shè)用地使用權(quán)出租人持有關(guān)證件，向土地管理部門提出出租申請。

(2)審批。經(jīng)城市政府的土地管理部門審核后，符合出租條件的可以批準出租，發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)出租許可證。

(3)簽訂合同。建設(shè)用地使用權(quán)出租人和承租人簽訂出租合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(4)辦理登記。建設(shè)用地使用權(quán)出租雙方當事人憑租賃合同、土地管理部門發(fā)放的出租許可證等文件辦理租賃登記，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。

二、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同

建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同是建設(shè)用地使用權(quán)出租人將土地連同地上建筑物、其他附著物交與承租人使用，承租人支付租金，租賃雙方各自承擔自己的義務(wù)，享有各自的權(quán)利，經(jīng)協(xié)商一致達成的協(xié)議。

建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同必須遵守國家法律、法規(guī)和出讓合同的規(guī)定，并具有以下幾點主要內(nèi)容。

(1)標的。建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標的是建設(shè)用地使用權(quán)。作為標的的地塊必須是確定的。在合同中必須說明土地的位置、面積、開發(fā)程度、四至范圍。

(2)租期。一般情況下，建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中應(yīng)明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出租的期限。但有時也不規(guī)定具體租賃期限，只要出租人沒有特殊原因要收回土地，承租人就可以按照譽。同支付租金并使用土地。對于通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其租期不得超過出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿，土地租賃合同就自然終止。

(3)租金標準及支付期限、方式。建設(shè)用地使用權(quán)出租的租金，要按照城市政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合市場情況，由租賃雙方協(xié)商確定。

(4)土地使用條件。建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的建設(shè)用地使用權(quán)條件必須符合出讓合同規(guī)定的建設(shè)條件和土地使用規(guī)則。如果需要改變，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定，由出租人向土地管理部門提出申請。

(5)土地用途。對于通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的土地，雙方應(yīng)根據(jù)出讓合同規(guī)定的用途來約定租賃合同中土地的用途。

(6)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。出租人與承租人的具體權(quán)利與義務(wù)如下所示。

出租人的權(quán)利：①有按期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。②有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。③有依法收回出租的土地的權(quán)利。對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或利用出租土地進行非法活動的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回出租的土地。因國家建設(shè)或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約，對承租人按有關(guān)規(guī)定進行安置。出租人的義務(wù)：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)。出租人應(yīng)按照合同規(guī)定的時間和標準，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用。②修繕義務(wù)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護。③妨害除去義務(wù)。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務(wù)。④建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。

承租人的權(quán)利：①有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。②有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權(quán)利。承租人的義務(wù)：①保管義務(wù)。承租人要愛護和合理使用租賃標的物，承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標的物受到損失的，應(yīng)負損害賠償責任。②支付租金義務(wù)。承租人必須按照租賃合同約定的數(shù)額，按期支付租金。⑧租賃標的物返還義務(wù)。租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。

(7)出租人交付土地的期限、方式和條件。

(8)承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。

(9)有關(guān)土地使用稅費的繳納。

(10)解除合同的條件、期限。

(11)違約責任。

(12)其他有關(guān)條款。

三、國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

建設(shè)用地使用權(quán)出租是一種特殊的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營方式，它與建設(shè)用地使用權(quán)租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓是有區(qū)別的。

(一)出租與租賃的區(qū)別

在國有建設(shè)用地使用權(quán)出租和國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質(zhì)上出租和租賃之間存在區(qū)別。第一，所處的土地市場不同。建設(shè)用地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場;建設(shè)用地使用權(quán)租賃屬于土地一級市場。第二，法律關(guān)系主體不同。建設(shè)用地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進行的，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，定期向出租人支付租金的行為主體。建設(shè)用地使用權(quán)租賃，承租人取得承租地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)國土資源行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

(二)出租與出讓的區(qū)別

建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一級土地市場特有的一種經(jīng)營方式，建設(shè)用地使用權(quán)出租則存在于二、三級土地市場。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點。建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人。

(三)出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是對一定期限內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的買斷。在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，土地使用權(quán)人發(fā)生改變，原土地使用者享有的土地使用權(quán)滅失。而土地出租并不發(fā)生土地使用權(quán)人的改變，出租人的土地使用權(quán)并沒有消滅。

在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及附著物的所有權(quán)也一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。而建設(shè)用地使用權(quán)出租時，僅僅足將地上建筑物及附著物的使用權(quán)出租給土地承租人，地上建筑物及附著物的所有權(quán)并不發(fā)升改變。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，就要由建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)入人來承擔原土地使用權(quán)出讓合同中所規(guī)定的土地使用者的各項權(quán)利和義務(wù);而建設(shè)用地使用權(quán)出租后，仍然由原土地使用者來承擔起原先承諾的各項權(quán)利和義務(wù)，不辦理過戶登記手續(xù)。

建設(shè)用地使用權(quán)出租是有償?shù)?，即建設(shè)用地使用權(quán)承租人必須向出租人支付租金。建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)川地使用權(quán)的出售和互換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈與、繼承)。

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